의정부지방법원 2026타경122. 파주시 탄현면 대동리 106-13, 102동 1층 106호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 현 소유자는 한병준이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2024년 5월 9일 설정된 남군산새마을금고 근저당권입니다. 이후 주식회사신현대부동산개발 근저당 120,000,000원, 박상수 가압류 82,000,000원, 남군산새마을금고의 경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
이 물건의 중요한 배경은 현 소유자가 2023.02.08 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했다는 점입니다. 그 이전에 존재했던 가압류·경매개시결정·압류와 옹진수산업협동조합 근저당은 당시 매각으로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서는 과거 권리보다 2024.05.09 이후 새로 설정된 권리관계를 기준으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경122 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-13 102동 1층 106호 · 도로명 경기도 파주시 탄현면 새오리로 215-77 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 제1층 제106호 |
| 소유자 | 한병준 · 2023.02.08 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 172,872,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남군산새마을금고 / 263,404,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수 0원
임차인 없음. 현재 권리분석에서 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 을구 19번 남군산새마을금고 근저당권 312,000,000원이고, 이후 설정된 주식회사신현대부동산개발 근저당 120,000,000원과 박상수 가압류 82,000,000원, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 504,000,000원, 현재 최저매각가는 172,872,000원입니다. 3회 유찰돼 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가격 그 자체가 아닙니다. 특히 이 물건은 다세대·연립주택으로, 실제 응찰 판단에서는 동일 또는 유사 물건의 최근 거래가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 172,872,000원 | 344,348,208원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 121,010,399원 | 395,483,747원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 84,707,279원 | 431,217,452원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당은 늘어납니다. 하지만 이 미배당 채권이 곧바로 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리 측면에서는 추가 유찰이 인수액을 늘리는 구조가 아니며, 판단의 초점은 실제 시세와 매각가의 관계에 놓여야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,208원 |
| 1. 근저당 · 남군산새마을금고 | 312,000,000원 | 169,651,792원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신현대부동산개발 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박상수 | 82,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 514,000,000원 중 예상배당은 169,651,792원이며 미배당은 344,348,208원입니다. 남군산새마을금고도 채권최고액 전액을 배당받지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 탄현면 대동리 소재 자유로요양병원 북서측 인근이며, 연립주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물의 제1층 제106호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 시스템 창호 등입니다. 위생·급배수·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 공동주택 건부지이며, 북측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거복합 Zone) 등이 포함되고, 가축사육제한구역·제한보호구역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 현재 기준 을구 19번, 2024.05.09 남군산새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 입찰 직전 최신 등기부에서 추가 권리를 다시 확인하세요.
- 과거 권리와 현재 권리 구분. 2023년 임의경매 이전 권리들은 이미 정리된 이력이 있으므로 과거 압류·근저당을 현재 인수권리로 혼동하지 않아야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 34%라는 숫자보다 동일·인근 다세대 및 연립주택의 실제 최근 거래가격을 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 현장 점유 상태와 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 기준 채권자 미배당 344,348,208원이 발생하지만 배당 부족액 자체가 매수인 승계액은 아닙니다. 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 현재 권리분석은 비교적 명확합니다. 2024.05.09 남군산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 504,000,000원 감정가가 3회 유찰돼 172,872,000원까지 내려왔지만, 다세대·연립주택에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 세 차례 유찰됐다는 사실까지 함께 보면 환금성과 시장 수요를 더욱 보수적으로 확인할 필요가 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 실거래 검증 후 판단입니다.
