의정부지방법원 2026타경283. 경기도 파주시 문산읍 선유리 728 정원팰리스 1동 501호, 다세대주택입니다. 현재 확인되는 권리 흐름에서 가장 중요한 기준점은 2021.09.24 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 리드코프 근저당권, 제이비우리캐피탈 가압류, 파주시 압류, 하나은행 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 말소기준권리보다 앞선 2019.12.24 파주시 압류가 있었고, 등기부상 이 권리는 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 이후 2020.04.21 말소등기가 접수된 사실도 확인되지만, 별도로 2025.04.04·2025.05.26의 파주시 압류와 2021.07.08 국 압류는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 남아 있는 세금 관련 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 0순위에서 매각대금이 차감될 수 있음이 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경283 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 728 정원팰리스 1동 5층 501호 |
| 등기상 부동산 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 728, 727-2 정원팰리스 제1동 [도로명주소] 경기도 파주시 문산읍 선유울1길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이봉영 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 52,822,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 99,141,084원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 공부·건축물 상태 | 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 아님 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 압류와 당해세를 따져야 한다
임차인 없음. 임대관계는 미상으로 조사되었지만 확인된 임차인 자료는 없습니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금 인수액은 0원입니다. 핵심은 말소기준권리인 2021.09.24 수협은행 근저당권을 중심으로 이후 권리들이 소멸하는지, 그리고 선순위 세금 관련 권리가 실제 배당에서 어떤 순위로 작동하는지를 확인하는 것입니다.
② 현재 가격 — 감정가의 34%까지 내려왔다
현재 회차는 3회 유찰 상태이며 최저매각가는 52,822,000원입니다. 감정가 154,000,000원 대비 약 34% 수준입니다. 추가 유찰 시 데이터에 제시된 다음 시나리오는 4회 유찰 36,975,400원, 5회 유찰 25,882,780원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 52,822,000원 | 51,471,204원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 36,975,400원 | 35,909,843원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 25,882,780원 | 25,016,890원 |
가격은 이미 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 시장 실거래 정보가 별도로 확인되지 않으므로 현재 최저가 자체를 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 가격 메리트보다 선순위 세금과 실제 현황 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,350,796원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 115,000,000원 | 51,471,204원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사리드코프 | 52,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 39,535,021원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 25,894,184원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 예상배당 총액은 채권자 전체 청구액 232,429,205원 중 51,471,204원이 지급되는 구조입니다. 미배당은 180,958,001원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 문산동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·연립주택·아파트단지·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 사용승인일은 2018.11.22입니다. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 선유리 728, 727-2의 2필 일단의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측 및 북측으로 노폭 약 5~6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 임대관계는 미상이며, 주변에 다세대·연립·아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 우선 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세인지, 실제 체납액이 얼마인지 확인한 뒤 배당 구조를 다시 계산하세요.
- 선순위 압류 이력 점검. 2019.12.24 파주시 압류는 말소기준권리 이전에 접수되었고 2020.04.21 말소등기가 접수된 사실이 있으므로, 실제 현재 등기 상태를 원본으로 대조하세요.
- 현재 최저가의 의미. 52,822,000원은 감정가의 약 34% 수준이지만 실거래 정보가 없으므로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 물건 자체 가치와 임대수요를 따로 확인하세요.
- 현장·사용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 실제 점유관계와 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·체납 관련 자료를 직접 확인하고 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도 세금부터 확인”
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 52,822,000원까지 내려온 것이 가장 눈에 띄는 특징입니다. 이후 시나리오로 4회 유찰 시 36,975,400원, 5회 유찰 시 25,882,780원까지 내려갑니다. 다만 가격 하락만으로 매수 메리트를 확정하기에는 당해세 가능성이라는 변수가 큽니다.
권리상 현재 자료에서 확인되는 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 말소기준권리 이전 압류 이력이 존재하고, 국세·지방세 압류 3건에 대한 당해세 여부가 별도 확인사항으로 남습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “낮은 낙찰가가 실제로 얼마의 세금·권리 부담을 동반하는지 확인하는 것”입니다.
