의정부지방법원 2026타경60027. 파주시 금촌동 새꽃마을뜨란채 111동 302호, 지하1층·지상20층 건물의 3층 아파트입니다. 이 사건은 겉으로 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수 위험이 매우 커 보입니다. 김해북은 2022.09.01 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.06.27이며, 2024.09.13 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.02.10 하나카드 가압류보다 앞서므로 원칙 구조만 보면 대항력이 인정되는 임차권입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 2026.05.21. 인수조건변경확약서입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도 전 주택임차권자 김해북의 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당표상 남는 미배당액을 그대로 매수인의 실제 부담으로 더하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60027 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 972 새꽃마을뜨란채 111동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지하1층/지상20층 중 3층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 허명희 · 2014.12.17. 매매 · 거래가액 164,500,000원 · 2015.02.05. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 266,668,159원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 원칙 인수형에서 확약 해소형으로
현재 권리분석의 기준점은 2025.02.10. 하나카드 가압류 28,599,387원입니다. 그보다 앞서 김해북의 전입·점유와 확정일자가 존재하고, 2024.09.13 임차권등기까지 마쳐 원칙상 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다. 이후 하나카드 가압류와 2026.01.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김해북 | 건물 전부 | 250,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.09.01 | 우선변제 확정 2022.06.27 · 배당요구 | 승계 중복 아님 |
실제 임차인은 김해북 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않고 신청채권자로 봅니다. 확약 대상 역시 이 김해북의 임차보증금과 임차권등기이므로, 확약 밖 별도 임차인 인수위험은 없습니다.
② 확약 전·후 — 실질취득금액이 달라진다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 사건이라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조가 됩니다. 실제로 이 사건의 계산상 미배당액은 현재 회차 98,265,800원, 3회 유찰 시 128,772,640원, 4회 유찰 시 153,174,144원으로 증가합니다.
하지만 이 사건은 그 일반 원칙을 그대로 적용하는 물건이 아닙니다. 확약이 김해북의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하므로, 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 인수액은 0원*으로 처리합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 154,700,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,965,800원 |
| 1. 임차인 김해북 보증금 | 250,000,000원 | 151,734,200원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 28,599,387원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 266,668,159원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,965,800원을 제외한 151,734,200원이 임차보증금 우선변제에 배당되고, 임차보증금 부족액은 98,265,800원입니다. 하나카드와 신청채권자 주택도시보증공사는 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금화초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 공용버스정류장과 금릉역(경의중앙선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 지하1층/지상20층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측 진출입로를 통해 외부 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 제출된 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인합니다.
- 미배당액을 중복 부담으로 계산하지 않기. 현재 룰상 미배당액 98,265,800원은 확약 전 계산값이며, 확약 적용 후 실질 인수액은 0원*입니다.
- 임차인 수 중복 금지. 실제 임차인은 김해북 1명이며 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 더하지 않습니다.
- 회차 착시 주의. 3회 유찰 시 룰상 미배당 128,772,640원, 4회 유찰 시 153,174,144원으로 늘지만 확약 효력 판단과는 별개의 숫자입니다.
- 배당표 한계 확인. 집행비용·임차보증금 우선변제 중심 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 서로 대조합니다.
맺으며 — “2.5억 임차권”보다 중요한 한 장의 확약서
이 물건은 숫자만 보면 위험해 보입니다. 보증금 250,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 최저가 154,700,000원에서는 98,265,800원이 배당되지 않습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 인수가 늘기 때문에 총 취득부담이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.21. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김해북 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득금액은 154,700,000원입니다. 권리분석의 승부처는 ‘미배당액이 얼마냐’가 아니라 그 미배당액을 매수인에게 넘기지 않겠다는 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 확인하는 것입니다.
* 룰상 현재 회차 미배당 보증금은 98,265,800원이지만, 2026.05.21. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 본 분석에서는 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
