의정부지방법원 2026타경60041. 경기도 고양시 덕양구 고양동 1038 지층1호, 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 19,551,000원으로 감정가 57,000,000원의 약 34%까지 떨어졌고, 이미 3회 유찰되었습니다. 권리관계상 핵심은 2024.06.04 설정된 을구 10번 근저당권으로, 채권최고액은 45,000,000원이며 임의경매개시결정 이후 매각으로 소멸하는 기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 을구 11번 전세권도 매각으로 소멸합니다.
중요한 점은 소멸 여부와 배당 여부가 다르다는 것입니다. 현재 회차에서 배당 가능한 금액은 19,551,000원이고, 집행비용 약 751,918원을 먼저 반영하면 을구 10번 근저당권에 18,799,082원이 배당됩니다. 채권최고액 45,000,000원과 비교하면 30,200,918원의 미배당이 남습니다. 매수인이 그 부족액을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60041 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 1038 지층1호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 보광로 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(주방 및 거실, 현관, 방2, 화장실1, 발코니 등)으로 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 내 제지층 제1호 |
| 소유자 | 김윤자 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 19,551,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이대부문정 / 336,660,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인은 확인되지 않았습니다. 평가자료상 이용상태는 다세대주택이고 임대 관례는 미상으로 기재되어 있습니다. 다만 별도의 임차인 명단은 확인되지 않으며, 현재 배당계산에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
2001년 이후의 과거 권리 중 이미 등기부상 말소된 권리는 별도로 정리되어 있고, 실제 경매에서 핵심이 되는 것은 2024.06.04 을구 10번 근저당권입니다. 그 다음 날 설정된 전세권 역시 매각으로 소멸합니다. 2026.01.12 임의경매개시결정도 기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 현재 최저가와 배당 — 낮아진 가격만 보면 안 된다
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 19,551,000원입니다. 감정가 57,000,000원 대비 약 34% 수준입니다. 그러나 현재 최저가가 낮아질수록 채권자 배당액도 함께 줄어드는 구조이므로, 낙찰자가 그 부족액을 떠안는지는 별도로 확인해야 합니다. 이 사건의 현재 회차 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 751,918원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사오케이대부문정 | 45,000,000원 | 18,799,082원 |
| 3. 을구 11번 전세권 · 주식회사오케이대부문정 | 4,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상매각가 19,551,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 을구 10번 근저당권의 미배당은 30,200,918원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 추가 유찰 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 19,551,000원 | 34% | 30,200,918원 |
| 4회 유찰 시 | 13,685,700원 | 24% | 35,960,643원 |
| 5회 유찰 시 | 9,579,990원 | 17% | 39,992,450원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 49,000,000원이며 예상배당은 18,799,082원입니다. 4회 유찰 시 예상배당은 13,039,357원, 5회 유찰 시 9,007,550원으로 줄어듭니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 ‘목암초등학교’ 북서측 인근이며, 주위는 주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장·간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 내 제지층 제1호이며, 위생 및 급배수설비와 도시가스에 의한 바닥난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로 소로변, 북동측으로 세로변과 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인등대상, 대상용도에 다세대주택 포함)입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 거래가격 자료가 별도로 제시되지 않아 시세 대비 가격 메리트는 확인할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가만으로 시세상 저평가를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 소멸 구조 확인. 2024.06.04 을구 10번 근저당권 이후의 전세권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 인수금액 확인. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 채권 미배당 30,200,918원이 낙찰자에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다.
- 임대관계 확인. 평가자료에는 임대가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계와 실제 임대차 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 현재 19,551,000원에서 4회 유찰 시 13,685,700원, 5회 유찰 시 9,579,990원으로 내려가지만, 채권 미배당은 각각 30,200,918원·35,960,643원·39,992,450원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각 관련 원본과 현장 점유상태를 직접 확인한 뒤 입찰 판단을 내려야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮다 ≠ 수익이 보장된다”
이 물건은 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 19,551,000원까지 내려왔고, 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 배당에서는 을구 10번 근저당권에 30,200,918원의 미배당이 남고, 추가 유찰이 이어질수록 채권자 배당액은 더 줄어듭니다. 시세자료가 확인되지 않는 만큼 현재 가격이 시장 대비 싸다고 단정하기보다, 권리 소멸은 명확한지, 실제 점유·임대관계는 어떤지, 그리고 낮은 낙찰가가 전체 취득가치와 맞아떨어지는지를 따져야 하는 물건입니다.
