의정부지방법원 2026타경60045. 파주시 동패동 피렌체5 105동 2층 202호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가는 282,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 96,726,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 등기상 현재 소유자는 전주명이며, 2018년 남궁영옥 명의의 소유권보존과 신탁, 2019년 공유지분 이전, 2024년 재산분할을 거쳐 전주명에게 지분이 귀속된 흐름입니다.
권리분석의 기준점은 2025.10.20. 케이뱅크 가압류입니다. 이 기준 이후 하나카드·토스뱅크· 한국캐피탈의 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정, 파주시 압류가 이어졌고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 부담은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60045 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 14-6 피렌체5 105동 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 미래로310번길 56-51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택-다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 전주명 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 96,726,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 157,119,839원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원
실제 임차인 0명. 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않았고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2025.10.20. 케이뱅크 가압류를 말소기준으로 하며 이후의 하나카드·토스뱅크·한국캐피탈 가압류와 경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세까지 같이 봐야 한다
피렌체104동105동 실거래 5건의 전체 평균은 244,600,000원이지만, 과거 2억 후반 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균 221,500,000원과 최신 거래 158,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 구간은 이전보다 14.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 62.84㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2025.06 | 66.56㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2024.06 | 62.84㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 66.56㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2023.08 | 63.02㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 221,500,000원 |
현재 최저가 96,726,000원은 최근 12개월 평균의 43.7%입니다. 최신 거래 158,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 다만 최신 거래 자체가 2025.06의 285,000,000원에서 2026.05의 158,000,000원까지 내려와 있어, 단순히 과거 전체 평균과의 차이만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,726,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,141,068원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 9,586,878원 | 9,586,878원 |
| 갑구 7번 가압류 · 하나카드주식회사 | 29,791,682원 | 29,791,682원 |
| 갑구 8번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 22,428,956원 | 22,428,956원 |
| 갑구 10번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 14,546,992원 | 14,546,992원 |
| 갑구 7-1번 가압류 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,230,424원 |
현재 회차에서는 계산 대상 채권 76,354,508원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 18,230,424원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 96,726,000원 | 76,354,508원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 67,708,200원 | 66,089,452원 | 10,265,056원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 47,395,740원 | 46,142,617원 | 30,211,891원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 계산상 매수인 인수액은 4회·5회 유찰 시에도 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰에 따른 채권 미회수와 매수인의 인수 부담은 같은 개념이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동패중학교 남동측 근거리에 위치하며 다세대주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 4층 건물 내 2층 202호로, 공동주택-다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 도시가스, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지거래계약 허가구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 798,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 규모. 피렌체104동105동은 16세대이며 준공일은 2018.07.06입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 대조. 우리은행 근저당의 한국주택금융공사 이전 이력과 경매개시 채권자 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 임차인 조사 결과와 인수할 권리 유무를 매각기일 기준 원본으로 확인하세요.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 244,600,000원보다 최근 12개월 평균 221,500,000원과 최신 158,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -14.8%이므로 과거 2억 후반 거래를 그대로 현재 시세로 보지 마세요.
- 환금성 확인. 16세대 규모의 다세대이고 경매 평균 유찰이 6.0회인 만큼 재매각 시 매수층과 거래 속도를 별도로 점검하세요.
- 현장 상태 확인. 내부 상태와 점유 관계, 관리비·공용부분 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 가볍고 가격은 낮지만, 유동성은 따로 봐야 한다
이 물건은 현재 계산상 매수인 인수 0원이고 임차인도 확인되지 않아 임차보증금 승계형 경매의 부담은 없습니다. 3회 유찰로 최저가는 96,726,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 221,500,000원의 43.7%, 최신 거래 158,000,000원보다도 낮습니다.
다만 가격 흐름은 분명히 하락 중입니다. 최근 거래 추세는 -14.8%이고, 동일 단지 경매 평균 유찰은 6.0회입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 할인율보다 현재 시세가 어디까지 내려왔는지, 다세대의 환금성을 감당할 수 있는지, 그리고 최신 등기상 한국주택금융공사 권리관계를 원본으로 확인했는지입니다. 권리 인수 부담은 낮고 가격 격차도 크지만, 유찰 이력이 많은 저유동성 다세대라는 점을 함께 반영해야 합니다.
