의정부지방법원 2026타경60069. 파주시 야당동 센트럴파크리움 6층 611호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “두 번 유찰돼 4,900만원까지 내려왔다”가 아닙니다. 임차권자 최한슬은 2021년 4월 2일 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2022년 10월 25일 우리금융캐피탈 가압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 3월 9일로, 등기자료상 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다.
보증금은 100,000,000원이고 현 회차 배당 가능액은 집행비용을 제외한 47,718,000원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 부족분 52,282,000원이 낙찰자에게 넘어가므로, 최저가 49,000,000원과 합친 총부담은 101,282,000원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 증가해 총부담이 보증금 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도 전 주택임차권자 최한슬의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026년 1월 19일자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 매각조건에 그대로 반영되는 것을 전제로, 최한슬 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1056-2 센트럴파크리움 6층 611호 · 경기도 파주시 경의로 1050 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지상 14층 내 6층 611호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 강창모 (2017.09.07. 매매 · 등기 거래가액 131,610,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.25. 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 33,687,703원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합
2019년 설정된 은곡신용협동조합 근저당권은 2021년 4월 2일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 10월 25일 우리금융캐피탈 가압류입니다. 최한슬의 전입·점유일인 2021년 4월 2일이 이보다 앞서므로, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 있는 구조입니다. 2023년 5월 15일 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 말소되지만, 선행 전입·점유로 취득한 대항력에 따른 보증금 반환 문제는 별도로 남을 수 있습니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리·승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 최한슬 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 전입·점유 2021.04.02 확정일자 2021.03.09 배당요구 2023.05.15 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 | 실질 0원* 일반 규칙상 52,282,000원 |
② 가격 판단 — 49%보다 중요한 ‘실질취득’
현재 최저매각가는 49,000,000원으로 감정가 100,000,000원의 49%입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 등기상 확인되는 2017년 매매 거래가액은 131,610,000원이지만, 과거 취득가격을 현재 오피스텔 시세로 그대로 대체할 수는 없습니다.
이 사건의 가격 판단은 확약의 효력에 따라 완전히 달라집니다. 확약을 적용하면 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 49,000,000원*입니다. 반대로 확약이 매각조건에 반영되지 않는다면 현재 회차 총부담은 101,282,000원이고, 3회·4회 유찰 가정에서도 총부담은 각각 101,017,400원, 100,832,180원으로 보증금 1억원 수준에 사실상 고정됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 일반 규칙상 미배당 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 49,000,000원 | 52,282,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 가정(34%) | 34,300,000원 | 66,717,400원 | 0원* |
| 4회 유찰 가정(24%) | 24,010,000원 | 76,822,180원 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 최한슬 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 33,687,703원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최한슬 보증금의 일반 규칙상 미배당액은 52,282,000원입니다. 다만 2026.01.19. 확약으로 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다. 주택도시보증공사는 양도 전 최한슬 임차권과 연결된 신청채권자이므로 실제 임차인을 2명으로 보거나 보증금 1억원을 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남서측 인근이며, 주변에 근린생활시설·대규모 아파트단지·학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 야당역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 14층 건물의 6층 611호입니다. 공동 위생·급배수·전기·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 서측 약 30미터, 동측 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,948,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 표기돼 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 폐문·부재로 내부구조와 점유 상태는 외관·탐문·건축물현황도면을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.19.자 인수조건변경확약서의 제출 여부뿐 아니라 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 최종 매각조건에 반영됐는지 확인하세요.
- 적용 대상 특정. 확약 대상은 최한슬 임차권입니다. 주택도시보증공사는 양도 전 임차권과 연결된 신청채권자이므로 보증금을 중복 계산하지 마세요.
- 점유자 재확인. 감정 당시 폐문·부재였습니다. 실제 점유자가 최한슬 또는 주택도시보증공사와 무관한 별도 점유자인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 전액 배당이 되지 않아도 말소에 동의한다는 확약 내용과 실제 말소에 필요한 서류·절차를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%만 보고 입찰가를 정하지 말고, 센트럴파크리움 오피스텔의 현재 거래가격과 임대수요를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약허가구역 표기의 오피스텔 적용 여부와 입찰·취득 시 필요한 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 원래대로라면 보증금 1억원의 선순위 임차인이 존재해, 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘어나 총부담이 약 1억원에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 보더라도 최저가 49,000,000원에 일반 규칙상 인수액 52,282,000원을 더한 총부담은 101,282,000원입니다.
다만 주택도시보증공사의 2026.01.19.자 확약이 최한슬 임차권의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 그 결과 현재 실질취득액은 49,000,000원*입니다. 그러나 확약의 존재가 곧바로 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 권리는 확약 확인을 조건으로 정리 가능, 가격은 현재 시세 확인 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 확약의 최종 효력과 실제 점유관계를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
