🏷️ 49% 🧾 0원 🔁 2회 👤 1명
의정부지방법원 2026타경60088. 고양시 덕양구 덕은동 드림코어 1층 117호로, 감정평가상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 116호와 경계벽 없이 일체로 사용 중이며 상호는 동래정입니다. 매각물건명세서에도 목록 1·2의 경계벽을 터서 근린생활시설로 일괄 사용 중이고 일괄매각한다고 기재돼 있습니다. 권리에서는 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가는 1,179,430,000원으로 감정가 2,407,000,000원에서 2회 유찰된 회차입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 49%이므로 싸다”라고 결론내릴 근거는 없습니다. 특히 주거용이 아닌 근린시설이고 116호와 일체 사용 중인 점을 감안하면, 가격 판단보다 먼저 현황·임대관계·독립사용 가능성·상권 환금성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60088 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 덕은동 714 드림코어 1층 117호 · 경기도 고양시 덕양구 으뜸로 124 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 116호와 일체 사용 · 동래정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 내 1층 117호 · 사용승인일 2021.03.23. |
| 소유자 | 김명재 · 거래가액 981,278,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,407,000,000원 / 1,179,430,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 810,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1, 2 경계벽을 터서 근린생활시설로 일괄 사용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.08.27. 을구 1번 중소기업은행 근저당권이며 채권최고액은 810,000,000원입니다. 이후 2026.01.12. 중소기업은행 가압류 732,591,758원, 2026.01.14. 임의경매개시결정, 2026.03.27. 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유재현 | 116호 및 117호 | 2023.04.19 | 100,000,000원 | 5,800,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
유재현의 전입일은 2023.04.19.로 말소기준인 2021.08.27.보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2026.02.13. 접수됐습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 원문 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,179,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,194,300원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 810,000,000원 | 810,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 732,591,758원 | 355,235,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,542,591,758원 중 1,165,235,700원이 배당되고, 미배당은 377,356,058원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 회차에서 미배당은 377,356,058원입니다. 3회 유찰 시 매각가 825,601,000원에서 미배당이 727,646,768원, 4회 유찰 시 매각가 577,920,700원에서 972,850,265원으로 늘어납니다. 현재 회차와 3회 유찰 시까지는 신청채권이 충족되는 시나리오지만, 4회 유찰 시에는 신청채권도 충족되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕은한강중학교 남동측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 제반 입지 여건은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 116호와 함께 경계벽 없이 일체로 사용 중입니다. 상호는 동래정입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 1층 117호이며 사용승인일은 2021.03.23.입니다. 기본 급·배수, 위생, 소방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측으로 각각 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양덕은도시개발)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 116호·117호 일체 사용 확인. 경계벽 없이 일체 사용 중이며 일괄매각 조건이므로 현장 구조와 각 호실의 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 유재현이 116호 및 117호를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 인도·명도 일정과 영업 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 상가 매매사례·임대료·공실·수익률을 별도로 조사해야 합니다.
- 추가 유찰 시 배당구조. 4회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 가능성과 매각 진행 변수를 함께 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.08.27. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 유재현의 전입은 2023.04.19.로 늦어 대항력이 없으므로 매수인이 임차보증금을 인수하지 않습니다.
다만 투자 판단은 권리와 별개입니다. 이 물건은 근린시설이고 116호와 경계벽 없이 일반음식점으로 일체 사용 중이며 이미 2회 유찰됐습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없어 그 비율 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 현장 이용상태와 임대·상권·환금성 검증이 입찰 여부를 결정할 핵심입니다.
