🧾 보증금 181,000,000원 🛡️ 실질 인수 0원* 📉 2회 유찰 · 49% ⚠️ 룰상 미배당 103,930,020원
78,890,000원
의정부지방법원 2026타경60120. 파주시 금촌동 소재 지상 5층 다세대주택의 2층 201호입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “감정가 대비 49%”가 아닙니다. 임차인 조희주는 2021.08.23. 확정일자를 받고 2021.10.01. 전입·점유를 시작했으며, 2024.03.07. 보증금 181,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 말소기준권리로 선언된 수원시 압류일은 2025.06.23.이므로 임차인의 대항력과 우선변제권이 모두 선행합니다.
현재 최저가 78,890,000원에서 집행비용 1,820,020원을 차감하면 임차보증금에는 77,069,980원만 배당됩니다. 확약이 없다면 부족분 103,930,020원이 매수인 인수로 남아 낙찰가와 합친 부담이 182,820,020원이 됩니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60120 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 510-4 2동 2층 201호 · 등기상 금촌동 510-4, 510-5 제2동 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니 · 지상5층 중 2층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2015.12.24. 사용승인 · 승강기 · 도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 이광선 (2021.10.22. 거래가 181,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
2016.04.26. 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당권 126,000,000원은 2021.10.01. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.06.23. 수원시 압류이며, 그보다 앞선 조희주의 2021.10.01. 전입과 2024.03.07. 임차권등기는 원칙적으로 매각 후에도 살아남는 선순위 권리입니다.
이후 국민건강보험공단 압류, 파주시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 양도·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조희주 전유부분 전부 | 주거·임차권등기 181,000,000원 | 2021.10.01. 2021.08.23. | 대항력 있음 | 배당요구 | HUG 양도 |
주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 조희주의 임차보증금 채권을 양도받아 강제경매를 신청한 채권자입니다. 따라서 실제 임차인은 1명, 보증금 채권은 181,000,000원 1건이며 조희주와 주택도시보증공사의 금액을 이중 합산하면 안 됩니다.
② 회차별 부담 — 확약 유무가 결론을 뒤집는다
확약을 배제한 일반 권리분석에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차의 룰상 총부담은 182,820,020원이며, 3회 유찰 시 182,394,014원, 4회 유찰 시 182,095,810원으로 낙찰가가 내려가도 약 1.82억원 수준에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수 | 확약 미적용 총부담 | 확약 적용 총부담* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·49% | 78,890,000원 | 103,930,020원 | 182,820,020원 | 78,890,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 55,223,000원 | 127,171,014원 | 182,394,014원 | 55,223,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 38,656,100원 | 143,439,710원 | 182,095,810원 | 38,656,100원* |
즉 확약이 없다면 “49% 최저가”는 착시이고, 실질 부담은 보증금 수준에서 고정됩니다. 반대로 확약이 유효하면 미배당 보증금을 인수하지 않으므로 낙찰가가 곧 실질취득비용이 됩니다. 다만 동일 다세대의 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,820,020원 |
| 1. 임차인 조희주 보증금(우선변제) | 181,000,000원 | 77,069,980원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 181,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사 청구액은 조희주 보증금 채권의 양도 관계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 표의 룰상 임차보증금 부족분은 103,930,020원이지만, 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니 등으로 이용되는 다세대주택 단위세대입니다.
- 입지. 금촌초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택이 주를 이루는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 2015.12.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로 승강기, 위생·급배수, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 4미터, 북동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 교육환경 상대보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역이며 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 주택에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 동 표시. 감정요항상 공부와의 차이는 없으나, 매각물건명세서에는 공부상 “2동”, 건물 외부 표시 “B-2동”으로 기재돼 있습니다.
- 내부 확인. 소유자 및 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부구조는 건축물현황도를 기준으로 조사됐으며 실제 현황과 다소 다를 수 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.04.29.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인하세요.
- 매각조건 반영. 확약 내용이 최신 매각물건명세서와 특별매각조건에 실제 반영돼 있는지 확인해야 인수 0원 판단이 완성됩니다.
- 보증금 중복 금지. 조희주와 주택도시보증공사의 181,000,000원은 같은 보증금 채권의 양도 관계입니다. 362,000,000원으로 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류. 수원시·국민건강보험공단·파주시 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인하세요. 당해세면 배당이 먼저 차감됩니다.
- 동·호수 대조. 공부상 2동과 현장 표시 B-2동이 동일 건물인지 건축물대장, 현관 표시, 전유부분 위치로 확인하세요.
- 내부 상태. 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 구조와 보수 필요 여부를 현장에서 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가를 확정하지 말고 인근 다세대의 최근 거래와 매물 가격을 별도로 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약 한 장이 중요하다
이 사건은 확약 유무에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 확약을 제외하면 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분 103,930,020원을 인수해 현재 회차 총부담이 182,820,020원까지 올라갑니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 1.82억원 수준에 머뭅니다.
반면 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.29.자 확약이 매각조건에 유효하게 반영되면 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 78,890,000원*입니다. 다만 세금 압류 3건, 공부상 2동과 외부 B-2동 표시 차이, 내부 미확인 사항이 남아 있습니다. 권리 결론은 확약 원본 확인 후 합격, 가격 결론은 실거래 대조 전까지 보류가 맞습니다.
