의정부지방법원 2026타경60126. 고양시 일산동구 성석동 골든힐스빌A101,102,103동 가운데 102동 3층 301호, 전용면적 56.5156㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “3번 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다”가 아닙니다. 등기보다 먼저 확인할 것은 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이고, 그다음 반드시 확인해야 할 반전이 주택도시보증공사의 2026.05.21. 확약입니다.
임차인 유영은은 2022.05.13. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.15.입니다. 현재 말소기준권리인 2024.02.13. 압류보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어, 낙찰가가 싸 보여도 실질취득비용은 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 제출되어 있어, 이 임차인에 대한 실질 승계는 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 102동 3층301호 · 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 117 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.5156㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 중 3층 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 · 사용승인일 2018.04.02 |
| 소유자 | 윤춘기 (2022.07.18. 매매, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 118,580,000원 (3회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 강하지만, 확약이 승계를 끊는다
현재 말소기준은 2024.02.13. 국의 압류입니다. 기존 농협은행 근저당 218,400,000원은 2022.05.13. 이미 말소됐습니다. 임차인 유영은은 그보다 앞선 2022.05.13. 전입·점유와 2022.04.15. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 2024.05.17. 임차권등기 자체가 말소기준 뒤라는 이유만으로 이보다 먼저 성립한 대항력이 사라지는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 유영은 건물전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.05.13 | 우선변제 확정 2022.04.15 · 배당요구 | 실질 0원 2026.05.21 확약 반영 |
실제 임차인은 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라, 확약서상 임차권자의 채권양수인입니다. 따라서 유영은의 보증금 250,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 250,000,000원을 서로 다른 두 개의 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 118,580,000원 | 133,880,120원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 94,864,000원 | 157,243,552원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 75,891,200원 | 175,874,842원 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.90억’을 봐야 한다
골든힐스빌A101,102,103동은 총 24세대, 사용승인일 2018.04.02의 소규모 다세대입니다. 거래 8건 전체 평균은 259,375,000원이지만, 2022년 360,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에 그대로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 190,000,000원이며, 최근 구간은 과거 대비 -29.4% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 56.52㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.07 | 56.96㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2022.07 | 56.52㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 56.52㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 56.52㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 56.52㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 56.52㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2021.07 | 56.52㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 118,580,000원이고, 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원의 62.4%입니다. 즉 이 사건은 확약을 전제로 하면 가격상 여유가 분명합니다. 다만 가격 메리트를 전체 거래 평균 259,375,000원 대비 45.7%라는 수치로 과장해서는 안 됩니다. 최근 가격이 과거보다 29.4% 낮아진 하락 추세이므로 판단 기준은 190,000,000원 쪽에 두는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,460,120원 |
| 1. 임차인 유영은 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 116,119,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 250,000,000원 중 116,119,880원이 배당되고 133,880,120원이 남습니다. 대항력 원칙상 이 부족분은 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 2026.05.21. 제출된 잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2018.04.02입니다. 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시 창호이고 난방·승강기 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 1,674.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 565,000원/㎡입니다. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하고 과밀억제권역·제한보호구역·토지거래계약허가구역 등의 제한이 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중이며 차량 출입 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 총 24세대 규모에 최근 가격 추세 -29.4%, 경매 평균 유찰 6.2회로 가격 할인과 별개로 재매각 가능성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가격 판단은 2026.05.21. 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 핵심입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 확약 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 유영은 1명이며, 주택도시보증공사는 확약서상 채권양수인입니다. 250,000,000원을 두 번 합산해 500,000,000원의 임차보증금 위험으로 보면 안 됩니다.
- 최저가만 보고 판단하지 않기. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액은 133,880,120원이고 추가 유찰 시 더 커집니다. 이 사건의 할인은 오직 확약을 반영했을 때 실질적인 의미를 갖습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 259,375,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 190,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 추세가 -29.4%라는 점도 함께 반영해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 24세대, 경매 평균 유찰 6.2회, 낙찰률 0.0%의 통계를 고려해 보유 후 매각 가능성과 가격 변동성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 2.5억”보다 중요한 것은 확약의 유효성이다
표면만 보면 이 물건은 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 있는 위험한 다세대입니다. 현재 최저가 118,580,000원에서 계산되는 미배당액도 133,880,120원에 달합니다. 정상적인 대항력 인수형이라면 최저가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 커져, “감정가의 49%”라는 숫자는 큰 의미가 없습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 채권양수인 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 결과 이 임차인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 118,580,000원 수준으로 내려옵니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원 대비 62.4%여서 가격 여유도 존재합니다.
다만 최근 가격 흐름이 -29.4%이고, 24세대 소규모 다세대에 경매 평균 유찰이 6.2회라는 점은 분명한 감점 요소입니다. 따라서 결론은 “권리는 확약으로 정리됐고, 가격은 매력적이지만 환금성은 보수적으로”입니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라, 2026.05.21. 확약이 실제 매수인 승계 리스크를 확실히 끊어주는지 원문으로 확인하는 것입니다.
