의정부지방법원 2026타경60136. 경기도 파주시 야당동 144-3 1층102호, 다세대 물건입니다. 소유자는 이진수이고, 2022년 9월 28일 거래가액 242,000,000원으로 취득했습니다. 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 240,000,000원입니다.
권리 구조에서 가장 눈에 띄는 것은 2024년 9월 3일 설정된 임차권입니다. 임차인 한성민은 보증금 240,000,000원, 전입 2022.08.05, 확정일자 2022.07.26으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조였고, 형식상 현재 최저가에서는 141,756,300원의 부족분이 매수인에게 이어질 수 있었습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 2026.05.21.자 인수조건변경확약서가 기재되어 있어 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60136 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 144-3 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 등기상 소유자 | 이진수 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 대상 거래사례 | 자연에가1차5동 · 총 18세대 · 2014.04.21 준공 · 전용 57.23㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권은 있었지만 확약이 핵심
현재 등기부상 임차권자는 한성민입니다. 임차보증금은 240,000,000원이며, 확정일자와 배당요구가 있어 원래는 우선변제권을 행사할 수 있는 구조였습니다. 다만 매각물건명세서의 2026.05.21.자 확약은 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시합니다. 따라서 형식상 배당부족분과 실질 매수인 인수액을 분리해 봐야 하며, 이 사건의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 형식상 인수와 실질 인수를 구분
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한성민 | 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 240,000,000원 | 기존 有 → 확약으로 포기 | 有 | 2026.05.21. 인수조건변경확약서 |
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 시세의 41.5%
비교 대상은 자연에가1차5동 전용 57.23㎡이며 총 18세대, 2014.04.21 준공 물건입니다. 실거래는 2건이고 평균은 216,000,000원, 최신 거래는 2022.09 242,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 242,000,000원으로 집계되며, 최근 거래가 과거 거래보다 27.4% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 57.23㎡ | 1 | 242,000,000원 |
| 2021.07 | 57.23㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 평균 | 57.23㎡ | 2건 | 216,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.23㎡ | 1건 | 242,000,000원 |
현재 최저매각가 100,450,000원은 최근 12개월 평균 242,000,000원의 41.5%입니다. 최신 거래 242,000,000원 대비로도 같은 41.5% 수준입니다. 과거 평균 216,000,000원보다 낮다는 정도가 아니라, 최근 확인된 실거래보다 크게 낮은 구간입니다. 또한 최근 거래와 과거 거래의 차이가 +27.4%로 상승 추세이므로, 이 물건은 하락장 보정으로 가격 가점을 깎아야 하는 유형과도 거리가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,206,300원 |
| 1. 임차인 한성민 보증금 (우선변제) | 240,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 한성민 보증금 부족분은 141,756,300원으로 산출됩니다. 다만 2026.05.21.자 인수조건변경확약서에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 실질 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당5리 마을회관 동측 인근, 주위는 다세대주택·연립주택 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 등이 소재하며 대중교통사정은 보통입니다. 다만 별도 의견서의 진출입 토지 이슈는 현장 재확인이 필요합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 830.0㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 965,200원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 비교 단지는 총 18세대이고 실거래 표본은 2건입니다. 확인 가능한 최신 거래는 2022.09 242,000,000원이며 최근 12개월 평균도 242,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.21. 인수조건변경확약서가 실제 매각물건명세서에 반영된 최종 조건인지 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소 절차와 확약의 효력이 실제 집행 과정에서 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 진출입 토지. 야당동 144-6의 사용승낙·통행권 설정 여부와 실제 차량 진입 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격. 현재 최저가 100,450,000원은 최근 12개월 평균 242,000,000원의 41.5%로 가격 메리트가 분명합니다. 다만 가격 할인 자체만으로 진출입 리스크를 무시하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·통행현황 관련 의견서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 인수 위험은 줄었고, 가격은 크게 낮아졌다”
이 물건의 가장 중요한 포인트는 임차보증금 2.4억 자체가 아니라 확약의 존재입니다. 형식상 배당부족분은 141,756,300원이지만, 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약이 있어 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다. 동시에 현재 최저가 100,450,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 242,000,000원의 41.5%에 불과합니다. 과거 평균 대비 상승 추세(+27.4%)까지 감안하면 가격 메리트는 분명합니다.
다만 이 사건은 진출입 토지 문제가 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리·가격은 매력적이지만, 야당동 144-6 진출입 권리 확인이 입찰의 전제라는 것입니다. 확약서와 통행현황을 원본으로 확인하고 문제가 없다면 현재 회차의 가격 매력은 상당히 높은 편입니다.
