의정부지방법원 2026타경60313. 파주시 동패동 노블타운105동 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 284,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김진선·최영철 각 2분의 1 공유이고, 2024.09.26. 김진선 지분에 설정된 남서울농업협동조합 가압류가 이 사건에서 제시된 말소기준권리입니다. 다만 이 사건의 핵심은 후순위 가압류가 아니라 그보다 먼저 전입·점유한 임차인 강범진입니다.
강범진은 2021.04.26. 주민등록을 마쳤고 점유개시는 2021.04.25., 확정일자는 2021.03.22.입니다. 보증금은 244,000,000원이며 건물 전부를 대상으로 한 주택임차권등기가 2025.06.11. 등기됐습니다. 전입이 2024.09.26. 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 7-1 노블타운105동 2층202호 · 도로명 경기도 파주시 미래로310번길 250 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 2층 202호 · 대상면적 56.594㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 강범진 / 244,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2024.09.26. 남서울농업협동조합 가압류가 말소기준으로 제시돼 있고, 그 뒤의 2024.10.02. 가압류, 2025.12.03. 압류, 2026.02.06. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 강범진의 주민등록·점유는 2021년으로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025.06.11. 이루어졌지만, 대항력 판단의 기초가 되는 주민등록과 점유가 이미 선행한 구조입니다.
② 임차인 분석 — 신건은 0원 인수, 유찰부터 잔액 인수
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강범진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.26 / 2021.03.22 | 244,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 신건 284,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 4,776,000원을 제외한 뒤 강범진의 보증금 244,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차에서는 미배당 보증금이 없어 매수인 인수액 0원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 284,000,000원 | 244,000,000원 | 0원 | 284,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 227,200,000원 | 223,219,200원 | 20,780,800원 | 247,980,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 181,760,000원 | 178,415,360원 | 65,584,640원 | 247,344,640원 |
③ 시세 비교 — 신건도, 2회 유찰 실질취득도 최근 시세 이상
노블타운104동105동106동의 비교 실거래는 최근 2건입니다. 최근 12개월 평균은 200,600,000원, 최신 거래는 2026.07. 161,200,000원입니다. 신건 최저가 284,000,000원은 최근 12개월 평균의 141.6%로, 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 52.52㎡ | 2 | 161,200,000원 |
| 2026.06 | 53.58㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 200,600,000원 |
문제는 유찰 뒤에도 끝나지 않습니다. 1회 유찰 실질취득액 247,980,800원과 2회 유찰 실질취득액 247,344,640원은 모두 최근 12개월 평균 200,600,000원을 웃돕니다. 따라서 “2회 유찰돼 181,760,000원이면 싸다”는 해석은 틀립니다. 이 물건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금까지 더한 실질취득액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 임차인 강범진 보증금 | 244,000,000원 | 244,000,000원 |
| 2. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 610,775,721원 | 35,224,000원 |
| 3. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 357,951,294원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 강범진 | 244,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 284,000,000원 가정에서는 임차인 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 이후 가압류 채권에는 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 202호입니다.
- 주위환경. 감정평가 요항상 운정초등학교 남서측 인근이며 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 부정형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 남측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 승강기를 갖추고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거 Zone)·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,647.0㎡, 공시지가 732,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래·환금성. 비교 단지는 28세대이고 최근 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 7.8회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 잔액 계산. 신건에서는 인수 0원이지만 유찰 시 미배당 보증금이 생깁니다. 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 200,600,000원과 최신 거래 161,200,000원을 기준으로 판단하면 신건 284,000,000원은 가격 메리트가 없습니다.
- 2회 유찰도 자동으로 싸지지 않음. 181,760,000원 낙찰가에 65,584,640원 인수를 더하면 실질취득액은 247,344,640원입니다.
- 임차인 관계 확인. 자료의 주의문에는 강범진에 대해 등기부상 권리자·채무자와 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다는 경고가 있습니다. 임대차계약서·보증금 지급내역 등 원본 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.30. 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당은 집행비용 추정 및 당해세·최우선변제 미반영 조건이므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
- 토지거래 허가구역. 감정요항상 토지거래계약에관한허가구역이므로 해당 규제의 적용 여부와 필요한 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가”가 아니라 “낙찰가 + 임차보증금 인수”를 보라
이 사건은 신건만 보면 임차보증금 244,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 신건 가격 자체가 최근 12개월 실거래 평균의 141.6%라 가격 메리트가 없습니다. 그렇다고 유찰만 기다리면 해결되는 것도 아닙니다. 1회 유찰 시 20,780,800원, 2회 유찰 시 65,584,640원의 임차보증금 잔액 인수가 발생해 실질취득액이 각각 247,980,800원, 247,344,640원으로 다시 올라갑니다.
최근 12개월 평균 200,600,000원, 최신 거래 161,200,000원과 비교하면 이 두 실질취득액 역시 시세 이상입니다. 여기에 비교군 경매물건 평균 유찰 7.8회, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “몇 회 유찰됐는가”가 아니라 “임차보증금까지 합친 실질취득액이 시세 안으로 들어왔는가”입니다.
