62,426,000원
의정부지방법원 2025타경64975. 고양시 일산동구 풍동의 공동주택(다세대주택) 101동 3층 302호입니다. 표면만 보면 감정가 260,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 62,426,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차권과 인수 부담입니다. 임차인 안규철은 2020.12.30. 전입·점유를 시작했고 2020.11.27. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 260,000,000원입니다. 등기된 임차권도 말소기준권리보다 앞서 있어 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
현재 최저가 62,426,000원을 기준으로 집행비용 1,523,668원을 먼저 차감하면 임차인에게 60,902,332원이 배당되고, 남는 보증금 199,097,668원이 인수될 수 있습니다. 따라서 62,426,000원 + 199,097,668원 = 261,523,668원이 알려진 권리만 반영한 실질취득 하한입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 미배당액이 커지므로 총 부담은 보증금 260,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64975 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-14 가우디가우디 101동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 숲속마을2로 51-51 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 4층 건물 중 3층 |
| 면적 | 52.573㎡ |
| 사용승인 | 2017.03.09. |
| 소유자 | 이미정 · 2021.01.11. 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 62,426,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 부담이 핵심
② 임차인 — 2.6억 보증금이 낙찰가를 사실상 고정시킨다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안규철 | 건물전체 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2020.12.30. | 2020.11.27. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
안규철은 보증금 260,000,000원, 전입 2020.12.30., 확정일자 2020.11.27.로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 배당요구도 2023.01.25. 접수되어 있습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 18.7%가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
같은 단지 가우디101동102동의 거래 자료는 4건입니다. 최신 거래는 2022.12. 380,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 333,333,333원입니다. 다만 최근 구간이 이전 구간보다 -8.7% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 55.69㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2022.07 | 52.57㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2022.03 | 55.69㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.12 | 52.57㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 333,333,333원 |
표면 최저가 62,426,000원은 최근 12개월 평균의 18.7%에 불과하지만, 이 수치는 대항력 임차인의 인수액을 빼고 본 숫자라 가격 판단에 사용할 수 없습니다. 현재 회차에서 알려진 실질취득 하한 261,523,668원은 최근 12개월 평균 333,333,333원보다 낮지만, 비교 거래의 최신 시점이 2022.12.이고 최근 추세도 -8.7%이며, 선순위 압류 7건의 인수액과 미상 점유 부담이 확정되지 않았습니다. 따라서 단순히 “시세보다 싸다”고 결론 내리기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,523,668원 |
| 1. 임차인 안규철 보증금 | 260,000,000원 | 60,902,332원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 안규철의 보증금 중 199,097,668원이 미배당으로 남아 매수인 인수 가능성이 있습니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더 돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 62,426,000원 | 199,097,668원 | 261,523,668원 |
| 5회 유찰 시 | 43,698,200원 | 217,488,368원 | 261,186,568원 |
| 6회 유찰 시 | 30,588,739원 | 230,361,858원 | 260,950,597원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다솜초등학교 북측 인근에 위치하며 공동주택·근린생활시설·소규모공장·임야 등이 혼재합니다. 제반 입지 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2017.03.09.입니다.
- 도로. 남서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 989,600원/㎡, 토지면적 981.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 가우디101동102동은 18세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 보지 말 것. 현재 최저가 62,426,000원보다 중요한 숫자는 알려진 실질취득 하한 261,523,668원입니다.
- 안규철 보증금 잔액 확인. 배당 결과에 따라 199,097,668원의 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표와 당해세를 함께 확인해야 합니다.
- 선순위 압류 7건 확인. 부천시·국·서초구·마포구·고양시 압류의 실제 인수금액을 확인하지 않으면 최종 취득원가를 확정할 수 없습니다.
- 미상 점유 확인. “기사항전” 표기는 전입·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전보다 -8.7% 낮고 최신 거래도 2022.12.이므로 과거 거래 평균만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 출입이 불가능했습니다.
맺으며 — “6천만원 경매”가 아니라 “2.6억대 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 위험하게 보이는 것은 62,426,000원이라는 최저가입니다. 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 안규철의 보증금 260,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 미배당 잔액이 매수인에게 넘어오며 실질취득액은 260,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 현재 회차 기준 알려진 하한은 261,523,668원입니다.
그 자체만 놓고 보면 최근 12개월 평균 333,333,333원보다 낮지만, 최신 거래가 2022.12.이고 추세가 -8.7%이며, 데이터상 매수인 인수로 분류된 압류 7건의 금액도 확인되지 않았습니다. 여기에 대항력 판정이 불가능한 별도 주거 점유 표기까지 있습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 이유로 공격적으로 접근할 사건이 아니라, 인수액을 전부 확정한 뒤 총취득원가로 판단해야 하는 C등급 위험형입니다.
