의정부지방법원 2025타경64975. 고양시 일산동구 풍동 ‘가우디가우디’ 101동 302호, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 겉으로 보이는 최저매각가는 1.274억이라 감정가 2.60억의 49%까지 떨어진 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 임차권등기 인수형입니다. 임차인 안규철의 보증금 2.60억이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있으므로, 가격 판단은 최저가가 아니라 최저가 + 인수액으로 해야 합니다.
현재 회차에서 매각가를 127,400,000원으로 가정하면 집행비용 2,583,600원을 뺀 124,816,400원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 135,183,600원이 남습니다. 결국 매수인의 실질취득은 262,583,600원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 구조라, 총 부담은 보증금 2.60억 안팎으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64975 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-14 가우디가우디 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 전용 52.573㎡ |
| 소유자 | 이미정 (2021.01.28. 거래가 260,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 127,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
이 사건의 기준 시점은 2025.12.03 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 권리가 많다는 점입니다. 특히 2023.01.25 을구 1번 주택임차권등기는 전입 2020.12.30, 확정일자 2020.11.27, 보증금 260,000,000원으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 적시되어 있으므로, 이 임차권은 단순 소멸 권리로 보면 안 됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 확인된 대항력 임차권 1건, 미상 주거 기재 1건
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안규철 | 건물전체 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2020.12.30 / 2020.11.27 | 2023.01.25 | 대항력 有 우선변제 有 인수가능 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
안규철은 실제 임차인으로 보아야 하며, 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 보증금은 합산할 대상이 아니라 안규철 보증금 260,000,000원 1건으로 보아야 합니다. 다만 별도의 주거 기재는 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 낙찰가가 내려가도 총 부담은 보증금 안팎으로 고정된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 127,400,000원 | 135,183,600원 | 262,583,600원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 89,180,000원 | 172,825,240원 | 262,005,240원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 62,425,999원 | 199,097,669원 | 261,523,668원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 1.274억에서 8,918만원, 6,242만원대로 내려가도 매수인 인수액이 그만큼 늘어납니다. 즉 최저가가 낮아지는 만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 시세 비교도 반드시 실질취득가로 해야 합니다.
④ 시세 비교 — 최저가 37.3%가 아니라 실질취득 76.9%로 봐야 한다
가우디101동102동의 거래 표본은 4건입니다. 면적은 52.57㎡와 55.69㎡이고, 거래가는 300,000,000원~380,000,000원, 평균은 341,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 55.69㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2022.07 | 52.57㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2022.03 | 55.69㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.12 | 52.57㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 341,250,000원 |
최저가만 보면 실거래 평균의 37.3%라 매우 싸 보입니다. 하지만 인수액을 포함한 실질취득 262,583,600원은 실거래 평균의 76.9%입니다. 감정가 260,000,000원도 평균보다 낮지만, 이 단지는 18세대 소규모이고 거래 표본이 4건뿐이며 경매 통계상 평균 유찰 1.6회, 매각률 0.0%로 표시됩니다. 가격 여유가 있더라도 권리 리스크를 가격으로 충분히 보상받는지를 따져야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 | 매각가의 약 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 안규철 보증금 | 260,000,000원 | 124,816,400원 | 부족분 135,183,600원 매수인 인수 가능 |
| 2. 갑구 14번 경매개시결정 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 260,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 17번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
국세·지방세 압류 7건은 당해세 해당 여부에 따라 0순위로 차감될 수 있습니다. 이 경우 임차인 배당액과 후순위 배당 구조는 변동될 수 있으므로, 압류 원인세목과 체납액 확인이 필수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다솜초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·소규모공장·임야 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 제3층 제302호이며, 사용승인일은 2017.03.09입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 대체로 사다리형 토지의 다세대주택 건부지이고, 남서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 가우디101동102동은 18세대이며, 거래 표본 4건·평균 유찰 1.6회·매각률 0.0%로 표시됩니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 127,400,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 안규철 보증금 미배당분을 포함한 실질취득은 262,583,600원입니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 대항력 포기, 임차권등기 말소, 보증금 정리 확약이 확인되지 않으면 인수 전제로 응찰해야 합니다.
- 안규철 보증금 부족분 산정. 현재 배당 가정상 부족분은 135,183,600원입니다. 낙찰가가 낮아져도 이 금액은 커지는 구조입니다.
- 미상 주거 기재 확인. 보증금·전입·확정일자 미상인 주거 기재는 대항력 유무를 단정할 수 없으므로 현황조사와 명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 7건은 당해세 여부와 금액에 따라 배당 구조를 바꿀 수 있으므로 세목과 체납액 확인이 필요합니다.
- 소규모 단지 환금성. 18세대 단지이고 거래 표본이 4건입니다. 단기 재매각 계획이라면 보수적인 매도가를 잡아야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 공동주택 관리비 체납, 점유자, 내부 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기초로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “최저가 49%”가 아니라 “인수 포함 76.9%” 사건
이 물건의 겉모습은 2회 유찰된 저가 다세대입니다. 하지만 속은 전혀 다릅니다. 안규철의 대항력 있는 임차권등기 보증금 260,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차 기준으로 부족분 135,183,600원이 남습니다. 결국 실질취득은 262,583,600원입니다. 실거래 평균 341,250,000원과 비교하면 가격 여유는 있지만, 국세·지방세 압류 7건, 미상 주거 기재, 소규모 단지 환금성까지 겹쳐 권리 리스크를 충분히 가격에 반영해야 하는 사건입니다. 결론은 단순합니다. 최저가가 아니라 인수 포함 실질취득가로만 판단해야 합니다.