청주지방법원 2024타경54825. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사비토이며, 현재 등기상 근저당권은 없습니다. 최초로 남아 있는 말소기준권리는 2019.12.11. 동청주세무서장 명의의 국세 압류입니다. 그 뒤 청주시 압류 2건과 청주세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기권리보다 먼저 살펴야 할 사람이 있습니다. 임차인 강혜민은 2019.03.11. 전입했고, 확정일자는 2019.02.07., 배당요구일은 2024.05.29.입니다. 전입일이 말소기준일인 2019.12.11.보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 보증금 전액을 배당받지 못하면 남는 잔액은 낙찰자가 승계할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경54825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 신화로36번길 7, 3층 305호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 아파트 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제305호 |
| 소유자 | 주식회사비토 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 652,000원 (17회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강혜민 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 매각 특이사항 | 재매각 · 신청채권자 강혜민 매수신고금액 795,360원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남을 수 있다
2015년 설정된 미래새마을금고 근저당권 93,000,000원은 2017.01.04. 해지로 이미 말소됐고, 심경례 명의의 소유권이전청구권 가등기도 2016.12.14. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.12.11. 국세 압류입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차인의 대항력은 별도로 존속할 수 있습니다.
대항력 임차인 — 실제 신고 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강혜민 | 전체 · 주거 | 2019.03.11 | 2019.02.07 | 미상 | 2024.05.29 | 대항력 有 우선변제 有 승계 가능 |
강혜민은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 다만 같은 이름의 강혜민이 경매신청채권자이기도 하므로, 임차보증금 채권과 신청채권 110,000,000원의 관계, 동일 채권인지 별도 채권인지, 가장임차인 또는 관계인 가능성을 원본 채권서류와 임대차계약서로 확인해야 합니다. 두 채권을 확인 없이 합산해서는 안 됩니다.
② 가격·유찰 흐름 — 65만원만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 110,000,000원의 약 0.59%인 652,000원입니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 17회 유찰과 재매각이라는 이력은 그만큼 시장이 권리·점유·상품성 위험을 크게 반영했다는 신호입니다. 특히 대항력 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 내려가는 것과 매수인의 실질 부담이 내려가는 것이 같은 의미가 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 신청채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 17회 유찰 | 652,000원 | 0.59% | 240,264원 | 109,759,736원 |
| 18회 유찰 시 | 456,400원 | 0.41% | 48,185원 | 109,951,815원 |
| 19회 유찰 시 | 319,480원 | 0.29% | 0원 | 110,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 652,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 411,736원 |
| 2. 경매신청채권 · 강혜민 | 110,000,000원 | 240,264원 |
| 신청채권 미배당 | - | 109,759,736원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각대금의 약 63.1%인 411,736원으로 추정됐고, 신청채권자에게 돌아가는 금액은 240,264원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당재원은 먼저 차감될 수 있습니다. 임차보증금의 배당액과 매수인 인수액은 보증금 및 신청채권과의 관계를 확인한 뒤에야 확정할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 아파트로 분류돼 있으나 실제 감정 이용상태는 업무시설 오피스텔입니다. 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제로 판단하면 안 됩니다.
- 입지. KBS청주방송총국 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층이며 전기·난방·위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역·상업용지·지구단위계획구역에 속하고 남측으로 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,365,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 17회 유찰과 재매각 이력 자체가 경매시장에서의 수요가 매우 약했음을 보여줍니다. 오피스텔 이용상태와 임차보증금 불확실성을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 강혜민의 정확한 보증금, 계약기간, 실제 점유, 임대차 관계를 확인하세요.
- 채권 중복 여부. 임차인 강혜민과 신청채권자 강혜민이 동일인이므로 임차보증금과 신청채권 110,000,000원의 동일성·중복 여부를 확인하세요.
- 실질취득가 계산. 652,000원에만 맞춰 자금을 준비하지 말고, 미배당 임차보증금 잔액을 더한 총액으로 입찰 상한을 계산하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 여부를 확인하세요. 당해세가 있으면 임차인과 신청채권자의 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 재매각 사유 확인. 매각물건명세서상 재매각 물건이며 신청채권자의 795,360원 매수신청 이력이 기재돼 있습니다. 이전 매각 절차와 대금 미납 여부를 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 과거 공매공고와 공매취소공고 이력이 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부와 말소 상태를 교차 확인하세요.
- 용도·사용 가능성. 업무시설 오피스텔 이용상태와 사건상 아파트 분류의 차이를 확인하고, 전입·사업자등록·대출 가능 여부를 관계기관과 금융기관에 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 명도 협의 비용을 현장조사로 확인하세요.
맺으며 — “652,000원은 취득가가 아니다”
이 사건의 표면은 감정가 110,000,000원이 652,000원까지 내려온 초저가 경매입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 있고, 보증금은 확인되지 않았으며, 배당재원은 집행비용을 빼면 240,264원뿐입니다. 보증금이 낙찰가를 넘는다면 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않을 수 있습니다.
여기에 17회 유찰, 재매각, 세금 압류 4건, 과거 공매공고, 오피스텔 이용상태, 신청채권자와 임차인의 동일인 관계까지 겹칩니다. 최저가만 보면 파격적이지만, 총비용은 잠겨 있지 않은 물건입니다. 임차보증금과 채권관계를 확인해 실질취득가를 확정하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
