청주지방법원 2025타경4247. 괴산군 소수면 아성리 604 소재 기타 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 지목 공장용지, 이용상황은 공업용이며 면적은 8,002㎡입니다. 소유자는 청성산업주식회사이고, 주식회사신한은행의 2015년 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 기술보증기금 가압류, 경매개시결정, 괴산군 압류와 미래벌크에너지주식회사 가압류는 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수권리는 없습니다.
다만 권리관계가 정리된다는 것과 물건 자체가 단순하다는 것은 다른 문제입니다. 이 사건은 일괄매각이지만 이동 가능한 컨테이너박스 숙소는 제외되고, 그 밖의 제시외 건물과 기계기구목록은 포함됩니다. 목록 3은 지분매각이며, 목록 2 일부와 목록 3은 공부와 현황이 서로 다릅니다. 제시외 태양광설비는 제3자 소유로 확인돼 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4247 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 소수면 아성리 604 · 충청북도 괴산군 소수면 정용월곡길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 8,002㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 청성산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,994,406,200원 / 977,259,000원 (3회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,733,798,700원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구목록 포함 · 이동 가능한 컨테이너박스 숙소 및 제3자 소유 태양광설비 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.09.04. 접수된 주식회사신한은행 근저당권 1,920,000,000원입니다. 이후 기술보증기금 가압류 330,650,000원, 경매개시결정, 괴산군 압류, 미래벌크에너지주식회사 가압류 12,831,623원은 매각으로 소멸합니다. 2011년과 2013년에 설정된 우리은행 근저당권 및 과거 가압류·압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 2명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재권 | 2025.07.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김수연 | 2022.12.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인 조사 인원은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2015.09.04.보다 늦어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 보증금, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 이 미상 정보가 선순위 대항력으로 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 실제 점유자가 존재할 수 있으므로 인도와 명도 절차는 별도로 점검해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 977,259,000원으로 감정가 1,994,406,200원의 49%입니다. 4회 유찰 시 매각가는 781,807,200원, 5회 유찰 시에는 625,445,760원으로 낮아지는 시나리오입니다.
그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 최저가 또는 실질취득액이 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이므로 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여줄 뿐, 현재 시장에서의 환금가치나 적정 응찰가를 증명하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 977,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 12,172,590원 |
| 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,920,000,000원 | 965,086,410원 |
| 가압류 · 기술보증기금 | 330,650,000원 | 0원 |
| 가압류 · 미래벌크에너지주식회사 | 12,831,623원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 2,263,481,623원 중 채권자 배당액은 965,086,410원이며, 미배당액은 1,298,395,213원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·매각 범위 메모
- 토지. 면적 8,002㎡, 지목 공장용지, 이용상황 공업용입니다. 형상은 부정형, 지형은 완경사, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 포함되며, 준보전산지와 생산관리지역에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 51,800원입니다.
- 일괄매각. 이동 가능한 컨테이너박스 숙소를 제외한 제시외 건물 및 기계기구목록이 포함됩니다.
- 지분·현황 차이. 목록 3은 지분매각이고, 목록 2 일부와 목록 3은 공부와 현황이 서로 다릅니다.
- 매각 제외. 제시외 태양광설비는 제3자 소유로 확인돼 매각 대상에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 특정. 제시외 건물·기계기구목록과 제외되는 컨테이너박스·태양광설비를 현장에서 각각 식별하고 사진과 목록을 대조해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 목록 3의 매각 지분과 다른 공유지분의 권리관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 목록 2 일부와 목록 3의 차이가 면적, 경계, 이용상태와 가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 김재권·김수연은 대항력이 없지만 실제 사용 부분과 점유 물품, 인도 협의 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 근거 없이 감정가 대비 49%만 보고 응찰가를 정하지 말고, 현장 상태와 매각 포함 자산을 기준으로 별도 가치 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기계기구목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 권리만 보면 명확합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류· 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 2명도 전입일이 늦어 대항력이 없으므로 실질취득액은 최저매각가와 같은 977,259,000원입니다.
하지만 가격과 물건 범위는 보수적으로 봐야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 가운데 3회 유찰됐고, 일괄매각 안에 제시외 건물과 기계기구가 포함되는 반면 컨테이너박스와 제3자 태양광설비는 제외됩니다. 목록 3은 지분매각이고 공부와 현황의 차이도 존재합니다. 권리는 정리형, 물건은 실사형. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 매각 범위와 현장 가치의 정확한 특정입니다.
