인수는 0원, 그러나 2회 유찰에도 ‘가격 검증’이 남는다 — 파주 법원읍 삼방리 407

의정부지방법원 2025타경64993. 파주시 법원읍 삼방리 407에 있는 토지와 경량철골구조 단층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 제1종근린생활시설 및 단독주택으로 이용되고 있습니다. 소유자 김종수는 2012.08.07. 소유권을 이전받았고, 등기원인은 2012.08.01. 임의경매로 인한 매각입니다.

현재 권리관계의 출발점은 2024.02.22. 설정된 파주연천축산업협동조합의 채권최고액 312,000,000원 근저당권입니다. 이보다 앞선 천현농업협동조합과 주식회사스카이저축은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리 뒤에는 개인 근저당권 4건과 압류 3건, 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸

확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 낙찰가와 별도로 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 인도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.

말소기준권리 뒤의 김정희·이광식·박동희·김민우 근저당권과 국·파주시·국민건강보험공단의 압류, 파주연천축산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있다면 등기 순서와 별개로 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가 47.13%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류

현재 최저매각가는 감정가 496,398,750원의 47.13%인 233,950,000원입니다. 이미 2회 유찰돼 숫자상 감정가 대비 낙폭은 크지만, 이 물건은 일반 아파트가 아니라 단독주택·제1종근린생활시설·토지가 결합된 물건입니다. 동일 조건의 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

유찰이 추가되면 매각가는 163,765,000원, 114,635,500원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 대신 채권자들의 총 미배당은 352,125,300원에서 421,327,710원, 469,769,397원으로 증가합니다. 이 미배당은 채권자 측 손실 가능성을 나타내며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 233,950,000원 가정)

근저당권 채권최고액 합계 582,000,000원 중 229,874,700원이 배당되고, 352,125,300원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 275,516,977원으로 현재 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 국세·지방세 당해세와 실제 집행비용에 따라 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으나, 이 미배당 채권이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.

④ 현황·입지·규제 메모 (감정평가 요항 기준)

• 이용상태. 제1종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 애룡저수지 동측 인근이며, 주위는 단독주택·소규모 공장·전·답 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물. 경량철골구조 경사판넬지붕 단층으로, 기본 위생·급배수·난방설비와 태양광설비가 갖춰져 있습니다.
• 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 태양광패널·인버터 등 제시외 부대시설도 포함됩니다.
• 멸실. 건물 일부인 보일러실 1.3㎡가 멸실된 상태입니다.
• 매각 제외. 죠크라샤·호이스트 등 기계기구는 이동·철거가 용이해 평가와 매각에서 제외됩니다.
• 토지 규제. 농림지역·농업보호구역·가축사육제한구역·상대보호구역·군사시설 제한보호구역에 해당합니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없고 인수권리도 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도별 가치 분리. 단독주택·제1종근린생활시설·토지의 가치를 각각 검토하고 혼합 이용이 실제 수요와 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 보일러실 멸실 확인. 멸실된 1.3㎡의 현 상태와 사용승인·복구 필요 여부를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
• 매각 제외 설비 확인. 죠크라샤·호이스트 등 제외 기계기구의 소유관계와 반출 일정, 건물 사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 태양광설비 확인. 매각에 포함되는 태양광패널·인버터 등 부대시설의 작동 상태와 유지관리 조건을 확인해야 합니다.
• 세금 배당 변수. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 선차감될 수 있으므로 배당표 원본과 세금 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 규제 재확인. 농업보호구역·군사시설 제한보호구역·상대보호구역 등에서 증축·용도변경·개발행위가 가능한지 관계기관에 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 할인율이 아닌 인근 토지 거래, 건물 상태, 근린생활시설 수익성과 실제 매수 수요를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”

권리관계만 보면 말소기준이 명확하고 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 근저당권과 압류가 많지만 매각으로 소멸하므로 그 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조도 아닙니다. 이 사건의 핵심 위험은 권리보다 가격과 물건성입니다.

현재 최저가는 감정가의 47.13%까지 내려왔지만, 단독주택과 제1종근린생활시설이 결합된 물건이고 주변도 주택·소규모 공장·농지가 혼재합니다. 일부 건물 멸실과 제외 기계기구, 토지 규제도 있습니다. 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가 할인율만으로 저평가를 단정할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 현장과 개별 시세 검증을 통과한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.