청주지방법원 2025타경51040. 용암동 중흥마을부영아파트 604동 604호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 5.76%까지 낮아진 최저매각가가 아닙니다. 임차인 이수정은 2022.04.29. 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 말소기준권리인 2023.03.06. 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항력을 취득했습니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 13,836,000원에서 집행비용 649,048원을 제외한 13,186,952원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 206,813,048원이 남습니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 부담하는 총액은 13,836,000원 + 206,813,048원 = 220,649,048원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 보증금이 그만큼 늘기 때문에 총 부담은 보증금 220,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2433 중흥마을부영아파트 604동 6층 604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9538㎡ · 방3·거실및주방·화장실2 · 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김슬기 (2022.11.17. 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 13,836,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,749,650원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준은 2023.03.06. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.04.29.에 이수정이 전입·점유했고 같은 날 확정일자도 갖췄습니다. 따라서 경매로 후순위 가압류·압류·경매개시결정과 임차권등기 자체가 말소되더라도, 선순위 대항력에서 발생하는 미배당 보증금 반환책임은 사라지지 않습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수정 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29. / 2022.04.29. | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 신청채권자 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일 면적 84.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 226,333,333원입니다. 가장 최근 2026.08. 거래는 245,000,000원과 200,000,000원이고, 최근 12건 범위는 200,000,000원~245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 15 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 234,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 11 | 238,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 7 | 229,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 15 | 234,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 9 | 236,000,000원 |
| 평균 | 84.9538㎡ | 12건 | 226,333,333원 |
현재 회차의 실질취득 220,649,048원은 최근 12개월 평균 226,333,333원의 약 97.5%입니다. 최근 평균보다 약간 낮지만 차이는 약 2.5%에 불과합니다. 최신 거래 245,000,000원과 비교하면 낮지만, 같은 달 200,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 최저가 13,836,000원만 보고 94% 할인된 급매로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,836,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 649,048원 |
| 1. 임차인 이수정 보증금 | 220,000,000원 | 13,186,952원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 17,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,749,650원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 19,515,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 206,813,048원이 배당되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 매각물건명세서상 재매각이며, 신청채권자는 을구 6번 주택임차권자의 승계인입니다.
④ 회차별 실질부담 — 더 유찰돼도 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 13,836,000원 | 206,813,048원 | 220,649,048원 |
| 9회 유찰 시 | 9,685,200원 | 210,889,134원 | 220,574,334원 |
| 10회 유찰 시 | 6,779,640원 | 213,742,394원 | 220,522,034원 |
낙찰가가 13,836,000원에서 6,779,640원까지 낮아지는 동안 인수액은 206,813,048원에서 213,742,394원으로 증가합니다. 결과적으로 총 부담은 계속 220,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건에서는 유찰 횟수보다 보증금과 시세의 관계가 입찰 판단의 중심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용암초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 방3, 거실및주방, 화장실2 구조입니다. 15층 건물 내 6층입니다.
- 단지. 중흥마을부영(2433), 557세대, 2001.11.24. 준공입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암2택지개발지구), 공시지가 919,800원/㎡, 평지·사다리형입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 13,836,000원이 아니라 인수액까지 합친 220,649,048원을 취득원가로 계산해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 이수정 보증금은 220,000,000원이며, 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 승계 관계 확인. 신청채권자 주택도시보증공사는 을구 6번 주택임차권자의 승계인으로 기재돼 있습니다.
- 재매각 확인. 매각물건명세서상 재매각입니다. 입찰 전 현재 매각조건을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 226,333,333원, 최신 거래 245,000,000원, 최근 최저 거래 200,000,000원을 함께 놓고 판단해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유와 인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 6%”가 아니라 “보증금 약 2.2억”
겉으로 보면 감정가 240,000,000원짜리 아파트가 8회 유찰돼 13,836,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 권리관계를 넣는 순간 그림이 완전히 달라집니다. 이수정의 보증금 220,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추고 있고, 배당에서 부족한 금액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질 부담은 220,649,048원으로 최근 12개월 실거래 평균 226,333,333원의 약 97.5%입니다.
따라서 이 사건을 “최저가가 1,383만원이니 싸다”라고 평가해서는 안 됩니다. 추가 유찰돼도 실질취득은 약 220,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다. 최저가 착시가 매우 큰 선순위 임차보증금 인수형이며, 권리위험을 정확히 가격에 넣고 최근 실거래와 비교해야 하는 사건입니다.
