청주지방법원 2025타경51188. 청주시 흥덕구 복대동 현대2차아파트 204동 805호입니다. 감정가 201,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가는 11,587,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보면 권리분석을 완전히 잘못하게 됩니다. 임차인 유상열의 임대차계약일은 2022.01.22, 전입·점유 개시는 2022.02.04이고 말소기준인 윤정호 근저당권은 2023.10.05 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력 시점이 말소기준보다 앞섭니다.
등기상 임차권등기는 2024.03.14로 말소기준 이후에 올라왔지만, 대항력 판단의 핵심은 임차권등기 날짜가 아니라 이미 갖춘 전입·점유 시점입니다. 매각물건명세서도 보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 배당 시나리오에서 유상열에게 돌아가는 배당액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 3029 현대2차아파트 204동 8층 805호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 60.0㎡대 · 방3·화장실2·거실1 · 15층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 류재옥 · 2023.08.21 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 11,587,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.05 윤정호 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 대항력
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 계약 / 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유상열 | 건물전부 | 2022.01.22 / 2022.02.04 | 2022.02.09 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 잔액 승계 |
2024.05.10 등기된 을구 18-2는 별도의 임차인이 아니라 을구 18번 임차권의 확정일자 2022.02.09 경정입니다. 따라서 사람 기준으로는 유상열 실제 임차인 1명으로 봅니다. 현재 배당표에서는 유상열에게 배당되는 금액이 0원이고, 매각물건명세서상 미변제 잔액은 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 220,000,000원’으로 봐야 한다
현대2 단지의 동일 면적대 최근 12건 실거래입니다. 단지는 1,464세대이고, 최근 12개월 평균 거래금액은 206,541,666원, 최신 거래는 203,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.88㎡ | 5 | 203,000,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 13 | 233,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 1 | 167,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 15 | 207,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 12 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 10 | 219,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 15 | 211,500,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 5 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 3 | 197,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 60.0㎡대 | 12건 | 206,541,666원 |
표면 최저가 11,587,000원은 최근 시세에 비하면 극단적으로 낮지만, 이 사건에서는 그 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미변제 인수분이 커지고, 실질취득은 약 220,000,000원 수준으로 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,587,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 608,566원 |
| 인수 · 임차인 유상열 보증금 | 220,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 윤정호 | 30,000,000원 | 10,978,434원 |
| 3. 근저당 · 조재천 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 매각대금 11,587,000원 중 집행비용 608,566원을 제외하면 윤정호 근저당에 10,978,434원이 배당되고, 조재천·주택도시보증공사에는 배당되지 않는 시나리오입니다. 채권자 총 미배당은 269,021,566원, 배당표상 매수인 인수는 220,000,000원입니다. 대항력 인수형의 가격 비교에서는 최저가가 아니라 보증금 수준인 약 220,000,000원을 실질취득 기준으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며 방3, 화장실2, 거실1 구조입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 8층 805호입니다.
- 입지. 진흥초등학교 서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 소재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 서측 약 20m, 남측 약 25m 포장도로에 접합니다.
- 단지·거래. 현대2는 1,464세대, 1999.05.26 준공 단지이며 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(하복대지구)·주거용지이며 공시지가 870,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설. 위생·급배수, 승강기, 주차장시설, 보일러에 의한 개별바닥 난방설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 보세요. 최저가 11,587,000원은 입찰 문턱일 뿐, 이 사건의 경제적 취득비용 판단 기준은 약 220,000,000원입니다.
- 유상열의 대항력과 보증금 승계를 최우선 확인하세요. 전입·점유 2022.02.04는 말소기준 2023.10.05보다 앞섭니다.
- 배당으로 보증금이 없어질 것으로 가정하면 안 됩니다. 현재 배당표에서 유상열 예상배당은 0원이고 매각물건명세서도 미변제 잔액 승계를 명시합니다.
- 시세 비교는 최근 거래를 기준으로 하세요. 최근12개월 평균 206,541,666원, 최신 거래 203,000,000원보다 실질취득 약 220,000,000원이 높습니다.
- 8회 유찰을 할인 신호로만 해석하지 마세요. 낙찰가가 내려가도 대항력 보증금 인수형에서는 실질취득 총액이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “11,587,000원짜리 아파트가 아니다”
이 사건의 가장 위험한 착시는 8회 유찰된 최저가입니다. 감정가 201,000,000원이 11,587,000원까지 내려왔지만, 실제 임차인 유상열은 말소기준권리 이전인 2022.02.04 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 220,000,000원입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건은 최저가를 기준으로 시세와 비교해서는 안 됩니다. 실질취득은 약 220,000,000원 수준으로 봐야 하고, 이는 최근 12개월 평균 206,541,666원과 최신 거래 203,000,000원보다 높습니다. 후순위 근저당·압류가 소멸한다는 사실보다 선순위 대항력 임차보증금의 승계가 훨씬 중요합니다. 표면 가격은 극단적으로 낮지만, 실질 가격은 최근 시세 이상입니다. 8회 유찰만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 사건입니다.
