15,219,000원
청주지방법원 2025타경51247. 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 청원쌍용예가1단지 102동 9층 904호 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 15,219,000원이라는 최저가가 아닙니다. 임차인 박선대는 2022.07.29. 전입·점유를 시작했고, 2022.07.01. 확정일자를 갖췄습니다. 경매의 말소기준이 되는 2025.05.12. 강제경매개시결정보다 앞선 임차인이므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서도 보증금 250,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차 배당에서는 집행비용 673,942원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 14,545,058원이 배당되고, 남은 235,454,942원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 즉 낙찰가가 더 떨어지면 싸지는 것이 아니라, 임차인에게 돌아갈 배당액이 줄고 매수인의 인수액이 늘어납니다. 제공된 시나리오에서도 9회 유찰 시 인수액은 239,938,459원, 10회 유찰 시에는 243,076,923원으로 증가합니다. 이 때문에 실질취득은 계속 보증금 250,000,000원 수준에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월곡리 428 청원 쌍용예가 1단지 102동 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주거용 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실등) · 15층 중 9층 |
| 동일평형 기준 | 84.97㎡ |
| 소유자 | 김경수 · 2020.11.30. 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 15,219,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 임차권
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선대 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.07.29. | 우선변제 확정일자 2022.07.01. · 배당요구 | 미배당 인수 현재 235,454,942원 |
실제 임차인은 1명, 박선대입니다. 임차보증금은 250,000,000원이고, 임대차계약일자는 2022.07.10., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.07.29., 확정일자는 2022.07.01.입니다. 2024.08.07. 청주지방법원 임차권등기명령에 따라 을구 5번 주택임차권도 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 최저가 6.8%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
표면상 최저매각가 15,219,000원은 최근 12개월 평균 거래가 223,000,000원의 6.8%에 불과합니다. 그러나 이 비율을 근거로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하기 때문에 가격 비교 기준은 실질취득 약 250,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 223,000,000원과 최신 거래 228,000,000원보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 6 | 228,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 223,000,000원 |
전체 12건 평균은 228,083,333원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 223,000,000원, 최신 거래 228,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -5.2%를 우선해야 합니다. 최근 가격대가 과거보다 낮아지는 상황에서 실질취득 약 250,000,000원은 최근 시세보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 673,942원 |
| 1. 임차인 박선대 보증금 | 250,000,000원 | 14,545,058원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 박선대에게 14,545,058원이 배당되고, 부족분 235,454,942원은 매수인이 인수하는 예상입니다. 주택도시보증공사 청구액 250,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 올라간다
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 6%) | 15,219,000원 | 235,454,942원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 10,653,300원 | 239,938,459원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 7,457,309원 | 243,076,923원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청대학교 북서측 인근 제2종일반주거지역에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측과 남측으로 폭 약 25미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 9층 904호이며, 급·배수·난방·승강기·소화전·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(월곡1지구)이며, 상대보호구역·비행안전제3구역(전술)·자연재해위험개선지구 등의 지정이 있습니다.
- 토지. 공시지가 592,600원/㎡, 토지면적 10,745.9㎡, 지목 대, 평지·정방형·중로각지입니다.
- 단지·거래. 청원쌍용예가1단지 196세대, 2007.08.21. 준공. 동일 평형 거래 표본은 12건이며 최근 12개월 거래는 7건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 15,219,000원만 보고 할인율을 계산하지 말고, 현재 예상 인수액 235,454,942원을 반드시 함께 반영해야 합니다.
- 시세 기준은 실질취득. 비교 기준은 최근 12개월 평균 223,000,000원과 최신 거래 228,000,000원입니다. 실질취득 약 250,000,000원은 두 기준보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -5.2%입니다. 전체 12건 평균 228,083,333원만 보고 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 임차권 원본 대조. 박선대의 전입일 2022.07.29., 확정일자 2022.07.01., 임차권등기 2024.08.07. 및 매각물건명세서 인수 문구를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 배당 변동 점검. 예상배당은 집행비용 673,942원을 반영한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당액이 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1,521만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 264,000,000원이 8회 유찰되어 최저가 15,219,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리구조를 붙여 보면 전혀 다른 물건입니다. 대항력 있는 임차인 박선대의 보증금은 250,000,000원이고, 현재 예상배당 후에도 235,454,942원이 남아 매수인이 인수합니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라갑니다.
따라서 이 물건은 최저가 15,219,000원을 최근 시세와 비교할 사건이 아닙니다. 실질취득 약 250,000,000원을 최근 12개월 평균 223,000,000원과 최신 거래 228,000,000원에 비교해야 합니다. 최근 거래 추세도 -5.2%입니다. 권리상 큰 인수 부담이 있고, 실질취득도 최근 시세 이상인 구조이므로 표면 할인율만으로 접근할 가격 메리트는 없습니다.
