4,727,000원
청주지방법원 2025타경51362. 청주시 서원구 성화동 452, 3층 309호입니다. 사건상 용도는 연립/다세대로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 82,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가는 4,727,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 5.76%이지만, 이 사건은 낙찰가보다 선순위 임차보증금과 인수 전세권을 먼저 봐야 합니다.
김주희는 2019년 3월 11일 전세금 77,000,000원의 전세권을 설정했고, 임대차 확정일자는 2019년 3월 4일, 점유개시는 2019년 3월 11일, 주민등록일자는 2019년 4월 10일입니다. 모두 말소기준인 2019년 12월 11일 압류보다 앞섭니다. 현재 회차에서 보증금 중 4,241,914원만 배당되고 72,758,086원이 미배당돼 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 성화동 452 3층 309호 · 신화로36번길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사비토 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 4,727,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주희 / 88,708,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준 | 2019.12.11. 갑구 4번 압류 · 국(동청주세무서장) |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞 전세권이 남는다
핵심은 을구 5번 김주희 전세권입니다. 2019년 3월 11일 설정돼 말소기준인 2019년 12월 11일 압류보다 앞서며, 매각물건명세서에도 “말소되지 않고 매수인에게 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 같은 김주희 명의의 주택임차권등기는 2023년 7월 31일 등기돼 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하지만, 그보다 앞서 성립한 대항력과 전세권 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.04.10 | 2019.03.04 | 77,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 72,758,086원 |
| 김병우 | 현황조사 점유 | 2023.06.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김병우는 2023년 6월 19일 전입으로 말소기준인 2019년 12월 11일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 반면 김주희는 전입·확정일자·점유개시가 모두 말소기준보다 앞서며, 현재 회차 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 유찰이 늘어도 실질부담은 크게 내려가지 않는다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 실질취득액이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 5.76%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 확인 가능한 사실은 현재 회차에서 최저가 4,727,000원에 비해 매수인 인수액 72,758,086원이 압도적으로 크다는 점입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 4,727,000원 | 72,758,086원 | 77,485,086원 |
| 9회 유찰 시 | 3,308,900원 | 74,150,660원 | 77,459,560원 |
| 10회 유찰 시 | 2,316,230원 | 75,125,462원 | 77,441,692원 |
9회 유찰 시 최저가는 3,308,900원으로 내려가지만 인수액은 74,150,660원으로 늘고, 10회 유찰 시 최저가는 2,316,230원으로 더 내려가도 인수액은 75,125,462원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 미배당 보증금 인수액 증가로 이동합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,727,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 485,086원 |
| 1. 임차인 김주희 보증금 | 77,000,000원 | 4,241,914원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 김주희 | 77,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 김주희 | 88,708,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 485,086원을 차감한 뒤 김주희 보증금에 4,241,914원이 배당되고, 부족분 72,758,086원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 구분건물인 오피스텔로 이용 중입니다. 사건 용도 표시는 연립/다세대입니다.
- 입지. 충청북도 청주시 서원구 성화동 소재 남양휴튼아파트 동측 인근이며, 근린생활시설·집합건물·아파트 등이 소재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·상업용지·지구단위계획구역이며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,365,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 309호이며, 전기·위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차 최저가 4,727,000원이 아니라 인수액을 합친 77,485,086원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 을구 5번 전세권 원본 확인. 2019.03.11. 설정된 김주희 전세권은 매각물건명세서상 매수인 인수 권리입니다.
- 김주희 권리관계 대조. 전세권·임차권등기·대항력 임차보증금·경매신청 채권이 같은 김주희에게 연결돼 있으므로 계약과 채권 관계를 확인해야 합니다.
- 김병우 점유 확인. 2023.06.19. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 2022.12.21. 공매공고가 등기됐다가 2023.05.09. 공매취소공고를 원인으로 2023.07.24. 말소됐습니다.
- 시세 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없어 실질취득 77,485,086원의 시장가격 대비 수준은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액을 먼저 본다”
이 물건은 감정가 82,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 4,727,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 김주희 보증금 77,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 72,758,086원이 매수인에게 넘어갑니다. 실질취득은 77,485,086원입니다.
또한 김주희의 2019년 3월 11일 전세권은 말소기준인 2019년 12월 11일 압류보다 앞서고, 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다. 이후 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 보증금 미배당 인수액이 늘기 때문에 총부담은 77,000,000원 수준에서 크게 떨어지지 않습니다. 비교 실거래 자료까지 없는 만큼, “감정가의 5.76%”라는 숫자만으로 접근해서는 안 되는 사건입니다.
