의정부지방법원 2025타경65002. 파주시 야당동 예일아트빌 9동 301호, 공동주택-다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 229,000,000원, 현재 최저매각가는 2회 유찰 후 112,210,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이라 싸 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차권 인수 여부입니다. 김국현 임차권은 보증금 200,000,000원, 전입 2022.05.27, 확정일자 2022.05.12로 데이터상 대항력과 우선변제권이 표시되어 있습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
그러나 notes에는 2026.02.13.자 주택도시보증공사 확약서가 기재되어 있습니다. 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 취지입니다. 따라서 김국현 임차권의 룰상 미배당 인수액 90,160,940원은 각주로만 남기고, 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 단, 이 확약은 김국현 임차권에 관한 것이며, 유경애 6,000,000원에는 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 185-77 예일아트빌 9동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택-다세대주택 · 대상면적 50.86㎡ |
| 소유자 | 최정원 (2018.09.07. 거래가 184,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 112,210,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,484,916원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차권, 그러나 확약서가 변수
말소기준은 2024.06.04. 갑구 7번 주식회사 에스비아이저축은행 가압류입니다. 그 직전인 2024.06.03. 김국현의 주택임차권등기가 들어와 있어, 형식만 보면 말소기준 전 임차권입니다. 게다가 임대차계약일자 2022.05.12, 주민등록·점유개시 2022.05.27, 확정일자 2022.05.12로 표시되어 대항력과 우선변제권이 함께 기재되어 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 없음
tenants 데이터에서 is_subrogation 또는 is_guarantor가 true인 항목은 없습니다. 따라서 보증기관 승계·대위 항목을 임차인으로 중복 합산하지 않고, 실제 임차인 신고 기준은 유경애·김국현 2명입니다. 다만 김국현 임차권은 notes의 확약서 때문에 실질 인수를 0원*으로 처리합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유경애 | 301호 | 6,000,000원 | 전입신고일 미상 / 확정일자 미상 | 2026.01.28 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김국현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.05.27 / 2022.05.12 | 2024.06.03 | 대항력 有 우선변제 有 확약 0원* |
③ 시세 비교 — 표본은 있으나 면적 일치가 아니다
예일아트빌9동은 총 8세대, 사용승인일 2017.01.06로 제공되어 있습니다. 최근 거래는 3건뿐이고, target area 50.86㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 평균 243,333,333원은 참고 시세일 뿐, 동일면적 확정 시세로 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 62.3㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2024.03 | 64.67㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2022.12 | 60.11㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 243,333,333원 |
현재 최저가 112,210,000원은 실거래 평균 대비 46.1%입니다. 하지만 이 수치는 “확약이 유효하고, 유경애 미상 위험이 실제 인수로 번지지 않으며, 면적 차이를 보수적으로 조정한다”는 전제가 붙습니다. 감정가 229,000,000원은 실거래 평균보다 낮지만, 표본이 작고 면적이 맞지 않으므로 가격 메리트는 권리 리스크와 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,370,940원 |
| 1. 임차인 김국현 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 109,839,060원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 | 151,200,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 전세권 · 주식회사엔투셀 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 경매개시결정 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 218,484,916원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 23,349,971원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 30,845,777원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 11번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 14,629,020원 | 0원 |
| 11. 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 218,484,916원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 시뮬레이션 기준으로 김국현 보증금 부족분은 90,160,940원입니다. 단, notes의 확약서 때문에 김국현 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 조정합니다. 유경애 6,000,000원은 이 확약 밖의 미상 위험입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 야당역 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 야당역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 제시되어 있습니다.
- 이용상태. 공동주택-다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 내 9동 제3층 제301호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설기타, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다.
- 특이사항. 지하1층 창고는 건축물현황도상 위치와 현 점유부분 위치가 상이합니다. 위반건축물 여부는 false로 제공됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.02.13.자 확약서가 실제 매각절차에서 김국현 임차권 인수 0원*으로 처리되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 유경애 전입 확인. 유경애는 보증금 6,000,000원, 배당요구일 2026.01.28만 확인되고 전입신고일이 미상입니다. 주민등록·점유·확정일자 원본 확인 전에는 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 가등기 메모 확인. notes에 갑구 3번 가등기 담보가등기 종류 확인 필요가 표시되어 있습니다. 등기상 말소 기록과 함께 원본 대조가 필요합니다.
- 창고 위치 상이. 지하1층 창고는 건축물현황도상 위치와 현 점유부분 위치가 상이하므로, 현장 확인과 매각물건명세서 원문 대조가 필요합니다.
- 시세 보수 적용. 최근 실거래 3건은 target area 50.86㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 실거래 평균 243,333,333원을 그대로 동일면적 시세로 쓰면 안 됩니다.
- 실질취득 기준 입찰. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 단독이 아니라 확약 반영 실질취득 112,210,000원+α입니다. α에는 유경애 6,000,000원 미상 위험과 창고·환금성 리스크를 포함해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 확약, 작은 인수는 미상”
이 사건은 일반적인 대항력 임차권 인수형과 다릅니다. 김국현 보증금 200,000,000원은 최저가를 크게 웃돌기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 매수인 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 제공 notes에 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 있어, 그 임차권 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
그렇다고 안전형으로 올려 잡기에는 이릅니다. 유경애 6,000,000원은 확약 밖 임차인이고, 전입신고일 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 여기에 8세대 다세대, 면적 불일치 실거래, 창고 위치 상이, 평균 유찰 2.0회와 sold_rate 0.0%가 겹칩니다. 결론은 권리 핵심은 일부 해소, 나머지는 확인형입니다. 입찰은 “확약서 원본 확인 + 유경애 전입 확인 + 현장 창고 확인”이 끝난 뒤에야 보수적으로 접근할 수 있습니다.
