108,290,000원
의정부지방법원 2025타경65003. 파주시 야당동 한마루카운티 106동 301호, 전용면적 58.135㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 221,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 108,290,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 실거래 평균 211,571,428원의 51.2%에 불과하지만, 이 물건의 판단 순서는 가격이 아니라 임차인 두 사람을 분리해 보는 것입니다.
안효경의 임차권등기에는 보증금 240,000,000원, 전입일 2022.01.21, 확정일자 2021.12.31이 기재돼 있습니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담은 약 240,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.01.06. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 담긴 확약서를 제출했습니다. 따라서 안효경에게만 적용되는 인수액은 실질 0원*입니다. 이 확약은 박선욱에게는 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 188-1 제106동 제301호 · 도로명 경기도 파주시 하우고개길 161-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 58.135㎡ · 지상 4층 건물 내 제301호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 · 사용승인 2015.03.25 |
| 소유자 | 경규성 (2022.02.15. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 276,835,068원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 남은 변수는 박선욱
2015년과 2021년에 설정됐던 근저당권 3건은 각각 2015.06.19, 2019.11.01, 2022.01.25. 이미 말소됐습니다. 현재 권리 흐름의 기준은 2025.12.08. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 안효경의 임차권등기는 원래 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 실질 인수는 0원*입니다. 이후 2026.01.28. 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 확인된 임차관계 2명
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안효경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.21 / 2021.12.31 | 240,000,000원 | 원래 있음 확약으로 포기 | 있음 배당요구 2024.01.31 | 실질 0원* |
| 박선욱 | 301호 · 주거 | 2025.03.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
신청채권자 주택도시보증공사는 안효경의 임차보증금 양수 관계에 있으므로 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 51.2%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
한마루카운티 105동·106동의 유사 면적 실거래 7건은 168,000,000원부터 240,000,000원까지이며, 평균은 211,571,428원입니다. 현재 최저가는 평균의 51.2%입니다. 다만 평균에는 2021년과 2022년의 240,000,000원 거래가 포함돼 있고, 최근 거래는 2025.12. 168,000,000원, 2026.05. 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 57.46㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 56.09㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2023.09 | 58.14㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 2022.05 | 58.14㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 58.14㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.12 | 58.14㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 58.14㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 211,571,428원 |
③ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,316,060원 |
| 1. 안효경 임차보증금 관련 우선변제 | 240,000,000원 | 105,973,940원 |
| 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 276,835,068원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
확약이 없었다면 안효경의 보증금 미배당액은 134,026,060원이고, 최저가와 합한 비용은 242,316,060원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 240,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 하지만 2026.01.06. 확약으로 안효경 관련 인수는 실질 0원*이며, 아래 룰상 인수액은 확약이 없을 때의 비교값입니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 안효경 인수 | 합계 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 108,290,000원 | 134,026,060원 | 242,316,060원 | 안효경 0원* 박선욱 미상 |
| 3회 유찰 시 | 75,803,000원 | 165,961,454원 | 241,764,454원 | 안효경 0원* 박선욱 미상 |
| 4회 유찰 시 | 53,062,100원 | 188,293,018원 | 241,355,118원 | 안효경 0원* 박선욱 미상 |
룰상 합계가 보증금 240,000,000원을 조금 웃도는 것은 매각대금에서 집행비용이 먼저 공제되기 때문입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 야당역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2015.03.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 다세대주택으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로·토지. 평탄한 사다리형 토지이며 북서측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,059㎡, 공시지가는 943,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 환금성. 105동·106동 합계 16세대의 소규모 다세대입니다. 유사 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4회, 낙찰률은 0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박선욱 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 개시일과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 전입세대 재확인. 박선욱 외 세대원·동거인 전입과 현 점유 상태를 매각 직전 다시 확인하세요.
- 확약서 원본 대조. 2026.01.06.자 확약서의 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의, 적용 대상과 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약 범위 분리. 안효경·주택도시보증공사 관계의 확약을 박선욱에게 적용되는 것으로 오인하면 안 됩니다.
- 최근 시세 중심 검토. 7건 평균 211,571,428원에는 240,000,000원 거래가 세 건 포함됩니다. 최근 168,000,000원·175,000,000원 거래와 내부 상태를 함께 비교하세요.
- 명도와 관리비. 현 점유자와 인도 절차, 공용부분 체납 관리비를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 매각기일 당시 토지거래계약 허가구역의 적용 대상과 취득 절차를 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·전입세대열람을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “큰 인수는 해소됐지만, 전체 인수는 아직 미정”
이 물건의 표면상 가장 큰 위험은 안효경의 보증금 240,000,000원입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준에 고정됩니다. 그러나 2026.01.06.자 확약으로 안효경 관련 인수는 실질 0원*이 됐습니다.
그렇다고 최저가 108,290,000원을 곧바로 전체 실질취득가로 보면 안 됩니다. 박선욱은 2025.03.13. 전입한 301호 주거 점유자로 확인됐지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 부분이 확인되기 전에는 시세 평균 대비 51.2%라는 할인율도 확정된 투자수익으로 바뀌지 않습니다. 안효경 확약은 긍정, 박선욱 임대차 확인은 필수. 박선욱의 보증금과 대항력 여부가 최종 응찰가를 결정하는 사건입니다.
