룰상 인수 103,782,780원, 확약 적용 시 실질 0원* — 고양 중산동 프라임빌 401호

의정부지방법원 2025타경65004. 고양시 일산동구 중산동 ‘프라임빌(가동,나동)’ 나동 4층 401호, 전용 38.82㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 경규성은 2022.03.24. 이 물건을 거래가 163,000,000원에 취득했습니다. 이보다 앞선 2022.01.14. 확정일자와 2022.02.11. 전입·점유를 갖춘 조수호의 임차권이 존재하고, 2024.03.11. 보증금 163,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.

선순위 임차권만 보면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 만큼 미배당액이 커져, 매수인의 낙찰가와 인수액을 합친 금액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 낙찰가 60,710,000원 외에 룰상 부족분 103,782,780원이 남습니다. 따라서 확약이 없다면 최저가만 보고 60,710,000원짜리 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합

등기상 선언된 말소기준은 2025.06.25. 고양시 압류입니다. 조수호의 전입일 2022.02.11., 확정일자 2022.01.14., 임차권등기 2024.03.11.은 모두 그보다 앞서므로 원칙상 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가에서는 배당 가능액이 집행비용을 제외한 59,217,220원에 그쳐, 보증금 부족분 103,782,780원이 발생합니다.

그러나 주택도시보증공사는 조수호의 보증금을 대위변제한 신청채권자로서 경매를 신청했고, 별도의 배당요구를 하지 않았더라도 선순위 임차권자의 대위변제자 지위로 후순위 권리자보다 우선배당을 받습니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니므로 보증금이나 임차인 수를 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 조수호 1명입니다.

② 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 최저가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다

확약이 없다면 낙찰가가 60,710,000원에서 42,497,000원, 29,747,899원으로 내려가도 룰상 인수액은 103,782,780원, 121,667,946원, 134,187,563원으로 증가합니다. 즉 최저가 하락분을 인수액 증가가 상쇄해 실질취득 총액은 임차보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 이번 사건은 확약으로 해당 인수액이 실질 0원*이 되므로, 시세 비교 기준은 현재 최저가 60,710,000원입니다.

③ 거래 비교 — 가격 차이는 크지만 거래 시점을 함께 봐야 한다

전용 38.82㎡로 면적이 일치하는 거래는 4건이며, 거래 평균은 147,000,000원, 최신 거래는 2022.03.의 163,000,000원입니다. 현재 최저가 60,710,000원은 거래 평균의 41.3%입니다.

수치상 가격 차이는 분명 큽니다. 감정가 177,000,000원보다도 낮고, 거래 최저 125,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 다만 거래 표본이 2021.07.~2022.03.에 머물러 있어 현재 시세를 그대로 대표한다고 단정하기 어렵습니다. 16세대 소규모 단지이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있어 환금성과 현재 수요는 현장 조사로 보완해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,710,000원 가정)

조수호 보증금 권리와 주택도시보증공사는 별개의 임차보증금이 아닙니다. 주택도시보증공사가 조수호의 선순위 보증금 권리를 대위한 구조이므로 중복 합산하지 않습니다. 배당표상 부족분은 103,782,780원이지만, 2026.02.04. 확약이 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 제4층 제401호입니다.
• 입지. 안곡고등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트단지·학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
• 도로. 건물 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역이며 공시지가는 1,146,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리계획구역 주거zone, 과밀억제권역, 상대보호구역, 제한보호구역, 가축사육제한구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대이며 확인되는 거래는 4건입니다. 가격 표준화와 재매각 속도는 아파트보다 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.02.04. 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 직접 확인하세요.
• 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 조수호 1명이며, 주택도시보증공사는 보증금 대위변제자이자 신청채권자입니다. 두 보증금을 합산하면 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 현재 점유자가 누구인지, 열쇠 인도와 명도 협의가 가능한지 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 비교 거래 시점 확인. 확인 거래가 2021.07.~2022.03.에 집중되어 있으므로 현재 매매호가와 최근 중산동 다세대 거래를 별도로 대조하세요.
• 대출 가능액 확인. 16세대 다세대는 금융기관별 담보평가 차이가 클 수 있으므로 입찰 전에 잔금대출 가능액을 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 전용 38.82㎡ 4층 물건의 누수·결로·보수비, 엘리베이터 이용 여부와 공용부분 상태를 점검하세요.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 체납 관리비와 수도·전기 등 사용료를 관리주체에 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역과 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한이 매수 목적에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “싼 최저가”보다 “확약의 유효성”이 먼저다

현재 최저가 60,710,000원만 보면 감정가 177,000,000원과 거래 평균 147,000,000원에서 크게 내려온 물건입니다. 그러나 원래 구조는 보증금 163,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재해, 현재 회차에서 103,782,780원을 매수인이 인수할 수 있는 사건입니다. 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어나는 만큼, 확약이 없으면 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

이 사건의 투자 판단을 바꾸는 것은 2026.02.04. 제출된 주택도시보증공사의 확약입니다. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 매각조건대로 집행되면 해당 인수액은 실질 0원*, 실질취득은 현재 최저가 60,710,000원이 됩니다. 다만 거래 표본이 오래됐고, 16세대 소규모 다세대이며 이미 3회 유찰됐다는 점을 감안하면 권리 확인과 현장 가격 검증을 모두 통과해야 합니다. 확약 확인은 필수, 가격은 현장 검증 후 판단. 이것이 이 물건의 결론입니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 2026.02.04. 인수조건변경확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 매각조건대로 유효하게 적용되는 경우를 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않은 룰상 현재 회차 인수액은 103,782,780원입니다.