확약 반영 시 실질 인수 0원*, 가격은 최근 시세의 60.1% — 고양 청우하이츠 402호

의정부지방법원 2025타경65005. 고양시 일산동구 성석동 청우하이츠 104동 4층 402호, 전용 36.86㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 경규성은 2022.03.21. 매매계약 후 2022.03.24. 거래가 168,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 감정가 135,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 66,150,000원까지 내려왔다는 사실보다, 보증금 168,000,000원의 선순위 임차권을 매수인이 실제로 인수하는지 여부입니다.

등기와 배당 계산만 적용하면 임차인 김영준에게 매각대금 중 64,559,300원이 배당되고, 나머지 103,440,700원은 매수인이 인수합니다. 이 상태라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 168,000,000원 부근으로 고정되므로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

그러나 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.03.19. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 매각절차와 등기말소에 그대로 이행되면 김영준 임차보증금에 관한 인수는 실질 0원*으로 보며, 시세 비교도 최저가와 동일한 실질취득 66,150,000원을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 승부처

과거 수협은행과 농협은행의 근저당권은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2025.12.08. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김영준의 주민등록·점유개시일은 2022.02.24., 확정일자는 2022.01.17., 임차권등기는 2024.03.27.이므로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권으로서 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 실질취득 66,150,000원 기준

이 물건은 대항력 인수형의 외관을 갖지만, 확약이 유효하면 확인된 임차보증금 인수가 실질 0원이므로 시세 비교 기준은 보증금 168,000,000원이 아니라 최저가와 같은 실질취득 66,150,000원입니다. 다만 전체 거래평균보다 최근 거래와 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.

최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 110,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 66,150,000원은 최근 시세의 60.1%로 숫자상 가격 여유가 있습니다. 다만 전체 평균 124,600,000원에는 2022.03. 거래가 168,000,000원이 포함돼 있어, 가격 판단에는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 타당합니다.

최근 가격 추세는 이전 거래군보다 -14.2%입니다. 감정가 135,000,000원도 최신 거래 110,000,000원보다 높습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 평가할 것이 아니라, 하락 추세와 거래 빈도까지 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)

일반 권리계산에서는 김영준 보증금의 미배당액 103,440,700원이 매수인 인수액입니다. 다만 2026.03.19.자 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 4층 건물의 4층 402호입니다.
• 입지. 성석삼거리 북동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수시설과 개별난방설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 646,100원/㎡입니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.03.19.자 확약의 제출자, 사건번호, 대항력 포기 문구, 미배당 시 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰·대금납부 후 김영준 명의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 필요한 협조서류를 확인해야 합니다.
• 현장 점유 재조사. 감정평가 당시 폐문부재였습니다. 현재 점유자, 전입세대, 별도 임대차와 인도 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 가격 기준 분리. 확약 유효 시 실질취득은 66,150,000원, 확약 미적용 시 168,000,000원 수준입니다. 두 경우를 섞어 입찰가를 계산하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -14.2%이고 최근 12개월 거래가 1건이므로, 110,000,000원을 확정 시세로 단정하지 말고 보수적으로 접근해야 합니다.
• 환금성 확인. 총 8세대 다세대이며 단지 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 대출 가능액과 향후 매도 기간을 사전에 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 메리트는 확약이 완성한다”

이 물건은 최저가만 보면 감정가의 49%까지 내려온 저가 물건이지만, 확약이 없다면 선순위 임차보증금 부족분 103,440,700원을 인수해 실질취득액이 168,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 경우 최신 실거래 110,000,000원보다 높아 가격 메리트가 없습니다.

반대로 2026.03.19.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 이행되면, 김영준 임차보증금에 대한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 66,150,000원으로 내려가 최근 12개월 평균의 60.1%가 됩니다. 다만 폐문부재로 확인하지 못한 현장 점유, 총 8세대의 낮은 환금성, 최근 가격 추세 -14.2%가 함께 남습니다. 결론은 가격은 조건부 합격, 권리는 확약 원본과 현장 확인 후 판단입니다.