청주지방법원 2025타경51962. 청주시 상당구 탑동 석탑아파트 다동 605호, 전용 58.185㎡ 아파트입니다. 소유자 강은경은 2020.10.12. 매매를 원인으로 거래가액 39,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 현재 존속하는 근저당권이 없고, 2024.01.31. 삼성카드의 가압류 27,000,878원이 가장 빠른 권리로서 말소기준이 됩니다. 이후 신한카드·충북신용보증재단·신한은행·근로복지공단의 가압류와 신한카드의 강제경매개시결정은 낙찰로 모두 소멸합니다.
배당 예상에서는 총 채권액 80,162,661원 가운데 28,951,980원만 배당되고 51,210,681원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 부족액은 채무자 측에 남는 채무일 뿐, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순하지만, 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51962 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 탑동 297-75 석탑아파트 다동 605호 도로명주소: 충청북도 청주시 상당구 탑동로1번길 70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.185㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 강은경 (2020.10.12. 매매, 거래가액 39,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 29,890,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 18,446,003원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 단지 정보 | 석탑 · 130세대 · 1984.01.19. 준공 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 이후 권리는 소멸
과거 청주시 명의 근저당권은 1984.01.24. 설정됐으나 2003.10.07. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2024.01.31. 접수된 삼성카드 가압류입니다. 그 뒤 접수된 4건의 가압류와 2025.11.07. 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 가격 흐름은 하락
같은 단지 석탑아파트의 동일 면적 58.19㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 49,041,666원이지만 과거 60,000,000원 거래 등이 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 46,333,333원과 최신 거래 52,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 58.19㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 58.19㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 58.19㎡ | 4 | 47,500,000원 |
| 2025.12 | 58.19㎡ | 5 | 29,000,000원 |
| 2025.09 | 58.19㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.07 | 58.19㎡ | 1 | 47,500,000원 |
| 2025.05 | 58.19㎡ | 4 | 53,500,000원 |
| 2025.02 | 58.19㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2025.02 | 58.19㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2025.02 | 58.19㎡ | 1 | 51,000,000원 |
| 2024.10 | 58.19㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2024.09 | 58.19㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.19㎡ | 6건 | 46,333,333원 |
최저가 29,890,000원은 최근 12개월 평균의 64.5%이고, 최신 거래가 52,000,000원보다도 낮습니다. 권리 인수액이 없어 실질취득액 역시 29,890,000원으로 동일하므로 단순 가격 비교에서는 낮은 구간입니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 10.5% 하락했고, 같은 5층에서 2025.12. 29,000,000원 거래가 확인됩니다. 따라서 최근 평균과의 차이 전부를 안전마진으로 간주해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 938,020원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 27,000,878원 | 27,000,878원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,389,900원 | 1,951,102원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 29,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 5,833,163원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 2,188,720원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 80,162,661원 중 예상배당은 28,951,980원이며, 미배당액은 51,210,681원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 29,890,000원 | 28,951,980원 | 51,210,681원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 20,923,000원 | 20,146,386원 | 60,016,275원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 14,646,100원 | 13,982,470원 | 66,180,191원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조는 달라지지 않습니다. 따라서 각 회차의 매수인 실질취득액은 매각가와 같고, 미배당 채권을 더해 계산할 필요는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일신여자고등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 5층으로, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 내부 인테리어, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 완경사지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중로1류·소로3류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 677,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 130세대·1984.01.19. 준공 단지이며 동일 면적 거래는 29,000,000원부터 60,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자, 점유원인, 전입관계와 인도 가능 여부를 반드시 확인하세요.
- 가격 하단 확인. 최근 평균 46,333,333원뿐 아니라 같은 5층의 29,000,000원 거래 원인과 내부 상태를 비교해야 합니다.
- 최상층 상태. 5층 건물의 5층 물건이므로 천장·옥상 누수, 단열, 결로와 수리 범위를 현장에서 점검하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기 체납 여부를 관리 주체에 확인하고 실질취득비용에 반영하세요.
- 배당 외 비용. 취득세, 명도비, 수리비와 보유·매도비용을 더한 총투입액으로 최근 실거래와 비교하세요.
- 매각 진행 확인. 법원 공고에서 2026.07.29. 매각기일의 진행·변경·결과와 최신 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단”
이 물건은 현재 존속 근저당이 없고, 2024.01.31. 삼성카드 가압류 이후 권리가 모두 소멸해 등기상 권리구조가 단순합니다. 예상배당에서 51,210,681원의 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원이므로, 최저가 29,890,000원이 그대로 실질취득액이 됩니다.
가격은 최근 12개월 평균의 64.5%로 낮지만, 시장은 이전 거래군보다 10.5% 하락했고 29,000,000원 실거래가 이미 존재합니다. 여기에 1984.01.19. 준공, 130세대, 5층 건물의 5층이라는 조건과 임대관계 미상을 함께 반영해야 합니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 검토 여지는 있으나, 현장 상태와 점유관계를 확인하지 않은 채 최근 평균만 기준으로 수익성을 낙관하기는 어렵다는 것입니다.
