청주지방법원 2025타경51993. 청주시 상당구 미원면 종암리 483-2에 있는 목욕장·소매점 이용 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 2,749㎡이고 감정가는 1,264,156,000원, 현재 최저매각가는 433,605,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 내려온 물건이지만, 이번 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차인의 대항력 및 보증금 인수 가능성입니다.
현재 등기상 말소기준권리는 2024.03.15. 설정된 세종부강신용협동조합의 채권최고액 460,000,000원 근저당권입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이연정은 2017.11.28., 주식회사 플러스동한엠케이는 2018.10.24. 전입한 것으로 조사돼 말소기준일보다 앞섭니다. 두 임차인의 보증금이 모두 미상이므로 등기권리만 보고 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51993 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 미원면 종암리 483-2 · 충청북도 청주시 상당구 미원면 종암길 30-33 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 건물 + 토지 · 기호(2) 목욕장·소매점 · 기호(3) 목욕장 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 2층 건물 · 슬레이트지붕 및 철근콘크리트지붕 |
| 토지 | 대 2,749㎡ · 상업용 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 한국자산개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,264,156,000원 / 433,605,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 등 일체 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸하지만 임차인은 별도
2015년과 2016년에 설정됐던 충북인삼협동조합·국일신용협동조합 관련 근저당권과 질권은 2024.03.15.까지 등기상 말소됐습니다. 한국자산개발주식회사가 2024.03.15. 소유권을 취득했고, 같은 날 세종부강신용협동조합의 채권최고액 460,000,000원 근저당권이 설정돼 현재 말소기준권리가 됐습니다.
말소기준권리 이후 설정된 정재영 250,000,000원, 박선희 23,000,000원, 임봉래 60,000,000원의 근저당권과 국민건강보험공단·청주시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2026.03.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 그 근저당권의 기준일 자체는 2024.03.15.입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수금액 미상
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연정 | 근린생활시설 | 2017.11.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| (주)플러스동한엠케이 | 근린생활시설 | 2018.10.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 두 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음” 또는 “인수액 0원”으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 대항요건 유지 여부와 배당요구 여부, 임대차보증금 원액을 확인한 뒤에야 인수액을 계산할 수 있습니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 감정가 할인율만으로 판단 금지
현재 회차 최저가는 433,605,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 303,523,500원, 5회 유찰 시 212,466,450원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 임차보증금 인수 가능성이 해소되지 않으면 최저가가 내려가더라도 매수인의 실제 부담은 낙찰대금만으로 끝나지 않을 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 433,605,000원 | 426,868,950원 | 366,131,050원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 | 303,523,500원 | 298,474,171원 | 494,525,829원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 | 212,466,450원 | 208,691,920원 | 584,308,080원 | 미충족 |
유찰이 진행될수록 담보권자들의 미배당액은 366,131,050원에서 494,525,829원, 584,308,080원으로 증가합니다. 채권자의 미배당액 자체는 후순위 소멸권리라면 매수인이 승계하지 않지만, 배당에 포함되지 않은 대항력 있는 임차보증금은 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건의 입찰 상한은 감정가 할인율이 아니라 확인된 임차보증금을 더한 실질취득비용을 기준으로 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 433,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,736,050원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 세종부강신용협동조합 | 460,000,000원 | 426,868,950원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 정재영 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 박선희 | 23,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당권 · 임봉래 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 793,000,000원 중 426,868,950원이 배당되고 366,131,050원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금의 실제 배당 및 매수인 승계 여부도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용곡저수지 북서측 인근 보전관리지역에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 단독주택, 농경지와 자연림이 소재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2)는 목욕장과 소매점, 기호(3)는 목욕장으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 2,749㎡이며 상업용으로 이용됩니다. 완경사·가로장방 형태이고 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 규제. 보전관리지역과 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다. 공시지가는 95,100원/㎡입니다.
- 환금성. 목욕장·소매점으로 이용되는 기타 건물과 보전관리지역 토지를 일괄 매각하는 물건이므로, 일반 주거용 부동산보다 용도와 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이연정과 주식회사 플러스동한엠케이의 임대차계약서, 보증금 원액, 점유 범위와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 전입일만으로 결론내리지 말고 현장 점유와 공시방법 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 예상 배당액을 확인해 미배당 보증금의 매수인 승계액을 계산해야 합니다.
- 실질취득비용 기준. 입찰가에 인수 가능 임차보증금을 더한 금액으로 자금계획과 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물 등 일체의 현황, 경계, 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 목욕장 설비 확인. 급배수·위생설비의 작동 상태와 수선 필요 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 접함에 따른 이용 제한을 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금
감정가 1,264,156,000원짜리 물건이 433,605,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띕니다. 등기권리도 말소기준 근저당권 이후의 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 실제 임차인 2명이 모두 말소기준권리보다 앞서 전입했고, 보증금과 우선변제 조건이 확인되지 않았습니다.
이 상태에서는 등기상 소멸권리만 보고 “인수 0원”이라고 결론내릴 수 없습니다. 실질취득비용은 최소 433,605,000원이지만, 미배당 임차보증금이 승계되면 그만큼 증가합니다. 목욕장·소매점과 2,749㎡ 토지를 일괄 취득하는 저환금성 물건이라는 점까지 고려하면, 가격은 낮아졌지만 위험금액은 아직 계산되지 않은 사건입니다. 임차보증금과 점유관계가 확인되기 전까지 결론은 입찰 보류가 타당합니다.
