청주지방법원 2025타경52005. 청주시 청원구 내덕동 109-13의 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립·다세대와 토지이지만, 감정평가상 실제 이용은 단독주택 및 부속건물인 창고·화장실입니다. 건물은 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 구조이고, 토지는 106㎡의 대지입니다. 감정가 121,922,800원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 41,819,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
권리관계의 핵심은 현재 살아 있는 근저당권이나 압류가 없다는 점입니다. 과거의 근저당권, 가압류, 가처분과 경매개시결정은 모두 이미 말소되었고, 현 경매의 말소기준은 2025.11.17. 박영대의 강제경매개시결정입니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 권리와 임차인 기준으로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내덕동 109-13 · 덕벌로5번길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 및 부속건물(창고·화장실) |
| 건물 구조 | 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 · 외벽 적벽돌 쌓기 · 새시 창호 |
| 토지 | 대 106㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 488,000원/㎡ |
| 소유자 | 구지민 지분 3분의 2 · 박영대 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 121,922,800원 / 41,819,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박영대 / 채권액 미상 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 기존 담보권은 모두 정리됐다
과거 한국주택은행, 내덕동새마을금고, 내율사새마을금고, 구동지 명의의 근저당권과 여러 가압류가 있었지만 모두 등기부상 말소되었습니다. 2022년의 지분 가처분과 2023년 구본성 지분 강제경매도 정리되었고, 구본성의 지분 3분의 1은 2024.08.27. 강제경매 매각을 원인으로 박영대에게 이전되었습니다.
이후 박영대가 신청한 2025타경50866 공유물분할 경매는 2025.10.02. 취하되었고, 2025.11.17. 현재 사건의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 이 개시결정이 현재의 말소기준이며 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 구지민 3분의 2, 박영대 3분의 1의 공유 상태이므로 물건목록과 매각물건명세서에서 실제 매각 대상 범위를 다시 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 34.3%는 시세가 아니라 유찰 결과다
현재 최저매각가 41,819,000원은 감정가 121,922,800원의 34.3%입니다. 확인된 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 41,819,000원입니다. 그러나 감정가 대비 비율은 유찰에 따른 입찰 기준가일 뿐, 실제 시장가치나 수익성을 보장하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 41,819,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 29,273,300원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 20,491,310원 | 0원 |
이 물건은 공동주택의 동일 평형처럼 단순 비교하기 어려운 토지·단독주택 일괄매각입니다. 토지 106㎡의 입지와 형상, 2층 건물의 실제 상태, 부속건물, 수선비와 활용 가능성을 함께 반영해야 합니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,152,742원 |
| 1. 갑구 20번 경매개시결정 · 박영대 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,666,258원 |
신청채권자의 채권액이 확정되지 않아 배당 계산에서 제외한 추정표입니다. 소유자 잔여액 40,666,258원은 확정 배당액이 아니며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당금이 발생하더라도 현재 확인되는 등기상 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주내덕초등학교 북서측 인근이며, 주변은 주택과 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 승강장 거리와 배차시간을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 대지 106㎡, 평지의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 488,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구이며, 소로3류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물. 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 적벽돌 쌓기, 창호는 새시 창호입니다. 위생·급배수·전기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 평가 범위. 지상의 담장·대문·바닥포장은 토지에 포함해 평가되었고, 일괄매각 조건으로 제시외 건물도 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 개별 토지와 단독주택의 복합 가치로 거래되는 유형이어서 건물 상태, 수선비, 점유와 토지 활용성에 따라 매수층과 가격 차이가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 구지민 3분의 2·박영대 3분의 1의 공유 등기와 일괄매각 조건을 물건목록·매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 사업자등록, 현장 방문으로 실제 점유자와 명도 대상을 확인하세요.
- 제시외 건물 실측. 포함되는 창고·화장실 등 부속건물의 위치, 면적, 구조, 사용 상태와 철거·수선 필요 여부를 확인하세요.
- 경계·도로 확인. 토지 106㎡의 실제 경계, 담장·대문·바닥포장 범위와 소로3류 접면 상태를 지적도·현황과 대조하세요.
- 가격 재검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자 대신 인근 단독주택·토지 거래, 건물 잔존가치와 예상 수선비를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동 확인. 신청채권액, 당해세, 최우선변제 여부에 따라 예상배당표의 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 물건목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·점유·범위가 승부처
이 사건은 현재 확인되는 근저당권과 압류가 없고, 특정 임차인도 확인되지 않아 계산상 매수인 인수액이 0원인 비교적 단순한 권리 구조입니다. 하지만 등기상 공유 상태이고, 감정평가상 임대관계가 미상이며, 토지·단독주택·부속건물을 함께 매각합니다.
현재 최저가는 41,819,000원으로 감정가의 34.3%지만, 이는 3회 유찰로 낮아진 기준가일 뿐 시세보다 싸다는 증거는 아닙니다. 제시외 건물과 실제 점유, 건물 상태, 토지 활용가치 및 매각 범위를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근하면 낮은 입찰가의 장점이 수선비·명도비·활용 제한으로 상쇄될 수 있습니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격 판단과 현장조사는 보류입니다.
