의정부지방법원 2025타경65017. 파주시 야당동 ‘들모시마을’ 안의 공동주택인 다세대주택, 통칭 도시농부2단지 제225동 제1·2·3·4층 제103호입니다. 등기부상 소유자는 성노순이며 2022.06.10. 거래가 315,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 110,446,000원으로 감정가 322,000,000원의 34.3%까지 내려온 상태입니다.
표면적인 할인율만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 임차보증금입니다. 박가나 임차인은 2022.05.19. 전입·점유를 시작했고 2022.03.29. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2023.08.21. 국민은행 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 보증금은 315,000,000원으로 현재 최저가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 243-23 제1·2·3·4층 제103호 도로명: 경기도 파주시 하우안길 26-15 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택인 다세대주택(타운하우스) 단위세대 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 경사지붕 지상 4층 · 제1·2·3·4층 제103호 |
| 소유자 | 성노순 (2022.06.10. 거래가 315,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 110,446,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약으로 실질 0원
과거 파주연천축산업협동조합 근저당은 2011.10.28. 설정됐으나 2022.05.19. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2023.08.21. 주식회사 국민은행의 가압류 15,427,688원입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차권등기의 순위만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차권등기는 2023.10.17. 접수됐지만, 임차인의 전입·점유는 2022.05.19.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수하는 구조입니다. 이번 사건은 2026.01.15. 제출된 확약이 그 인수효과를 제거하는 핵심 문서입니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박가나 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2022.05.19. 확정일자 2022.03.29. 배당요구 2023.10.17. | 315,000,000원 | 대항력 있음 확약으로 포기* | 우선변제 배당요구 완료 | 중복승계 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본 신뢰도는 제한적
도시농부2단지225동 관련 거래는 3건이며 평균은 317,000,000원입니다. 제시된 최근 12개월 평균은 317,500,000원, 최신 거래는 2023.05.의 320,000,000원입니다. 현재 실질취득액 110,446,000원은 최근 12개월 평균의 34.8%로 계산됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 67.79㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2022.06 | 69.21㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2021.09 | 69.21㎡ | 1 | 316,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 317,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 317,500,000원 |
거래표본상 최근 구간은 이전 구간보다 0.5% 높은 흐름으로 제시돼 하락 추세는 아닙니다. 그러나 검색 대상면적은 21.87㎡이고 거래 사례는 67.79㎡·69.21㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최신 거래도 매각기일 2026.08.04보다 앞선 2023.05. 거래이므로, 34.8%라는 비율만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,346,244원 |
| 1. 임차인 박가나 보증금 | 315,000,000원 | 108,099,756원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 15,427,688원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박가나 임차인의 보증금 미회수액은 206,900,244원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수액이 되어 낙찰가 110,446,000원과 합친 실질취득액이 317,346,244원이 됩니다. 그러나 2026.01.15.자 확약이 유효하게 적용되면 해당 미배당액의 매수인 인수는 실질 0원*이고, 실질취득액은 110,446,000원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 총액은 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 110,446,000원 | 206,900,244원 | 110,446,000원* |
| 4회 유찰 시 | 77,312,200원 | 239,479,420원 | 77,312,200원* |
| 5회 유찰 시 | 54,118,540원 | 262,255,594원 | 54,118,540원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 인수액이 늘어나므로 싸지는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서도 낙찰가와 룰상 인수액의 합계는 317,346,244원이고, 이후 회차 역시 보증금 수준에서 총부담이 유지됩니다. 반대로 확약이 유효하면 인수액이 실질 0원이므로 낙찰가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 들모시마을 안에 위치한 공동주택인 다세대주택, 통칭 도시농부2단지 내 타운하우스 단위세대입니다.
- 주위환경. 동류형 다세대주택 등 공동주택 밀집지대이며 일부 소규모 점포·근린생활시설·공장 등 공업용지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입은 용이하고 인근 하우안길 등 주요 도로가 지나며 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 경사지붕 지상 4층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·도시가스·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역의 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 서측 약 5~6m 진입포장도로에 접합니다. 토지면적은 319.0㎡, 공시지가는 931,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·계획관리지역·토지거래계약 허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 4세대의 소규모 단지이고 확인된 거래는 3건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회이며 낙찰률은 0.0%로 제시돼 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.01.15.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 주체, 적용 대상, 보증금, 부동산 표시를 원본과 대조하세요.
- 인수액 이중 계산. 확약 인정 시 인수 0원*, 불인정 시 현재 회차 인수 206,900,244원이라는 두 시나리오로 자금계획을 세우세요.
- 호수 표시. 현황상 225동이며 103호는 ‘225-3호’로 표시돼 있으므로 등기·건축물대장·현장 출입문 표시가 동일 목적물을 가리키는지 확인하세요.
- 소유자 표시. 등기부상 소유자는 성노순이지만 집합건축물대장에는 서승희로 등재돼 있으므로 대장 정리 여부와 동일성 문제를 확인하세요.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부구조를 직접 확인하지 못하고 대장·도면·동일 면적의 표준적 이용상황을 참작했습니다. 누수·균열·설비·층별 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 시세 재조사. 제시 거래사례의 면적이 대상면적과 일치하지 않고 최신 거래도 2023.05이므로 인근 동일 구조·동일 면적의 현재 매매가와 전세가를 별도로 조사하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 확약이 있어도 실제 점유 상태와 퇴거 여부, 인도 일정은 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·건축물대장·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 확약 한 장이 2.07억을 바꾼다
이 물건은 확약의 유효성에 따라 경제적 결과가 완전히 달라집니다. 확약이 없다면 현재 최저가 110,446,000원에 낙찰돼도 임차보증금 미배당액 206,900,244원을 인수해 실질취득액이 317,346,244원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나므로 총부담은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다.
반면 2026.01.15.자 확약이 매각조건에 따라 그대로 적용되면 박가나 임차인의 대항력과 미배당 보증금 승계가 제거돼 실질 인수는 0원*, 실질취득은 최저가와 같은 110,446,000원입니다. 거래표본 평균의 34.8%라는 가격 격차는 크지만, 면적 불일치와 오래된 거래, 4세대 소규모 단지, 현황 표시와 대장 소유자 불일치를 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 현장 시세를 다시 확인한 뒤 판단입니다.