청주지방법원 2025타경52091. 방서동 서진빌딩 5층 건물 내 1층 105호로, 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2023년 9월 6일 영운.용암새마을금고의 근저당권(채권최고액 806,000,000원)입니다. 이보다 뒤에 설정된 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 정세범의 신고일도 말소기준보다 늦어 대항력에 따른 보증금 인수는 없습니다.
권리상 매수인이 떠안을 금액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 346,430,000원입니다. 그러나 감정가 대비 65.7% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내리면 안 됩니다. 이 물건은 아파트가 아니라 개별성이 큰 근린시설이며, 이미 세 차례 유찰된 만큼 임대수요·업종 적합성·공실 가능성과 실제 매매가격을 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52091 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사서진산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 346,430,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영운.용암새마을금고 / 674,209,130원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.06. 영운.용암새마을금고 근저당권 · 채권최고액 806,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
2020년 설정된 영운.용암새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023년 9월 6일 설정된 같은 금고의 근저당권입니다. 그 이후 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권 채권최고액 중 현재 회차에서 배당되지 못하는 금액은 465,220,020원이지만, 이는 채권자의 미회수액일 뿐 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 신고일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정세범 | 전체 | 2024.11.08 | 2,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정세범의 신고일은 말소기준일인 2023년 9월 6일보다 늦은 2024년 11월 8일입니다. 따라서 확인된 보증금 2,000원은 낙찰자에게 대항할 수 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 배당 순위는 단정하지 않되, 대항력에 의한 보증금 승계 위험은 없습니다. 다만 전체 점유가 확인된 만큼 실제 인도 상태와 점유 이전 절차는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 감정가 1,010,000,000원의 34.3%인 346,430,000원입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오상 242,500,999원, 그다음 회차는 169,750,699원으로 낮아집니다. 하지만 근린시설은 층·전면폭·가시성·업종·임대료·공실 상태에 따라 가치 편차가 커, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 346,430,000원 | 34.3% | 465,220,020원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 242,500,999원 | 24.01% | 567,694,015원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 169,750,699원 | 16.81% | 639,425,811원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 346,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,650,020원 |
| 2. 근저당 · 영운.용암새마을금고 | 806,000,000원 | 340,779,980원 |
| 근저당 미배당 | - | 465,220,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권자에게 배당되지만, 채권최고액 전부를 충족하지 못합니다. 미배당액은 근저당권자의 손실 영역이며 매수인에게 인수되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방서사거리 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 아파트가 함께 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 상업용 건부지로 이용 중인 평탄한 토지이며 남측으로 폭 약 18m의 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층으로, 위생·급배수·냉방·소화·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·특화경관지구·주거용지·지구단위계획구역에 해당하고 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,387,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았으며, 위치는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 확인됐습니다.
- 환금성. 근린시설은 동일 면적이라도 가시성·접근성·임차업종·임대료에 따라 가치 차이가 큽니다. 3회 유찰 이력은 재매각 기간과 가격을 보수적으로 봐야 한다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 임대차 재확인. 정세범이 전체를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 계약서, 실제 영업 여부, 보증금·차임, 점유 이전 가능 시점을 현장에서 대조하세요.
- 명도 계획. 대항력에 따른 보증금 인수는 없지만 점유자가 있으므로 인도명령과 협의명도에 필요한 시간·비용을 반영하세요.
- 임대수익 검증. 현재 임대료와 공실 기간을 확인해 취득세·관리비·대출이자 등을 반영한 순수익률을 산출해야 합니다.
- 상권과 업종 적합성. 방서사거리 인근의 실제 유동인구, 전면 노출, 주차와 출입 동선, 가능한 업종을 직접 확인하세요.
- 유찰가 함정 경계. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 유사 근린시설의 최근 매매·임대 사례로 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격의 답은 아직 없다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 임차인 신고일도 기준일보다 늦어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 채권자에게 465,220,020원의 미배당이 생기더라도 매수인에게 넘어오지 않습니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 1,010,000,000원에서 346,430,000원까지 내려왔지만, 근린시설은 감정가 대비 할인율만으로 싸고 비쌈을 판정할 수 없습니다. 더구나 세 차례 유찰됐다는 것은 시장이 요구하는 가격과 물건의 평가액 사이에 간극이 존재할 가능성을 보여줍니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 실사 후 판단입니다. 임대수익과 공실 위험, 실제 점유 상태와 유사 매매사례를 확인한 뒤 보수적으로 응찰가를 정해야 합니다.
