청주지방법원 2025타경52145. 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 소재의 근린시설 + 토지 경매입니다. 감정평가상 기호(2,3)는 근린생활시설로 이용 중이며, 등기부상 소유자는 농업회사법인주식회사중경입니다. 감정가 2,174,268,480원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,063,432,000원입니다.
등기부의 말소기준은 2023.12.14. 푸른새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이며, 그 뒤의 장동현 가압류·경매개시결정·김다혜 가등기·국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 이 사건은 건물 등기만 보고 “후순위가 모두 소멸한다”고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에 목록1번 토지의 을구 순위번호 1번 및 14번은 말소되지 않고 매수인에게 인수한다고 별도로 명시되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52145 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 164 · 등기상 가좌리 164, 164-9 · 남이가좌1길 193 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 기호(2,3) 근린생활시설로 이용중 |
| 토지 | 2,502㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역·보전녹지지역 · 공시지가 207,500원/㎡ |
| 건물 구조 | 기호(2) 경량철골구조 단층 · 기호(3) 철근콘크리트구조 2층 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사중경 |
| 감정가 / 최저가 | 2,174,268,480원 / 1,063,432,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 푸른새마을금고 / 1,447,068,705원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 건물 후순위는 소멸, 별도 인수권리는 남는다
건물 등기에서는 2023.12.14. 푸른새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.10.29. 장동현 가압류 50,885,000원, 2025.12.18. 임의경매개시결정, 2025.12.30. 김다혜 소유권이전청구권가등기, 2026.04.08. 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 청주시 압류는 2026.02.04. 해제로 이미 말소되었습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 3명, 1명은 말소기준보다 앞선 점유
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 명소가좌리움(주) | 2층 사무실 1칸 | 2024-11-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
| 김다혜 | 1층 전체 및 2층 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
| (주)다원제이테크 | 2층 사무실 1칸 | 2022-11-22 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
(주)다원제이테크는 전입신고가 2022.11.22.로, 말소기준권리인 2023.12.14. 푸른새마을금고 근저당권보다 앞섭니다. 자료상 대항력이 있는 것으로 판단돼 미배당 보증금이 있다면 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 최저가 1,063,432,000원에 얼마를 더해야 하는지 계산할 수 없습니다.
김다혜는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 등기부상 가등기권자와 점유자 이름도 같아 관계인 여부 또는 가장임차 가능성을 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 유치권 — 288,500,000원 신고, 성립 여부는 불분명
2026.08.14. 유치권신고인 이기석이 목록3번에 대하여 채권 금액 288,500,000원으로 유치권에 의한 권리신고서를 제출했습니다. 다만 성립 여부는 불분명한 것으로 기록돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,063,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,034,320원 |
| 2. 근저당 · 푸른새마을금고 | 1,560,000,000원 | 1,050,397,680원 |
| 3. 가압류 · 장동현 | 50,885,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,610,885,000원, 배당액은 1,050,397,680원, 미배당은 560,487,320원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 별도로 확인되는 토지 인수권리와 선순위 임차인의 미상 보증금, 유치권 성립 여부를 확정한 수치가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,063,432,000원 | 1,050,397,680원 | 560,487,320원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 744,402,400원 | 734,558,376원 | 876,326,624원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 521,081,679원 | 513,470,862원 | 1,097,414,138원 |
유찰이 이어질수록 매각대금은 744,402,400원, 521,081,679원으로 내려가지만 채권 미배당은 각각 876,326,624원, 1,097,414,138원으로 커집니다. 더 중요한 점은 가격 하락이 토지 인수권리·선순위 임차보증금·유치권 문제를 제거하지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 낮아졌다는 사실과 안전한 실질취득가는 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌삼거리 남측 인근. 중·소규모 공장, 노변 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 기호(2,3)는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 2,502㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업기타, 완경사·사다리형·세로각지(가)입니다.
- 규제. 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 전기공급설비 저촉, 가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 기타. 일괄매각이며 이동 가능한 컨테이너를 제외한 제시외 건물 등이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 목록1번 토지 을구 원문 확인. 매수인이 인수하는 순위번호 1번·14번의 권리 종류, 존속 범위, 경제적 부담을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- (주)다원제이테크 보증금 확인. 2022-11-22 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 배당 여부가 확인돼야 실질 인수액 계산이 가능합니다.
- 김다혜 점유관계 확인. 전입신고일·보증금이 미상이고 등기부상 가등기권자와 동일한 이름입니다. 점유 원인과 관계를 확인해야 합니다.
- 유치권 성립 검토. 이기석의 288,500,000원 신고에 대해 피담보채권, 점유, 견련성 등 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 김다혜의 2025.12.30. 가등기가 담보가등기인지 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 비교 가능한 실거래 시세가 없고 실질취득액도 미확정이므로 감정가 대비 49%라는 낙폭만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 인수되는 권리다
이 사건의 첫인상은 감정가 2,174,268,480원에서 1,063,432,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자보다 먼저 확인해야 할 항목이 명확합니다. 목록1번 토지의 을구 순위번호 1번·14번이 매수인에게 인수되고, (주)다원제이테크는 말소기준보다 앞선 전입을 갖고 있으며 보증금은 미상입니다. 김다혜 역시 대항력 판정이 끝나지 않았고, 목록3번에는 288,500,000원의 유치권 신고까지 있습니다.
가격은 내려왔지만 실질취득액은 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 순서는 “낮은 최저가 확인 → 입찰”이 아니라 인수 토지권리 확인 → 선순위 임차보증금 확인 → 유치권 성립 검토 → 그 뒤 가격 판단입니다. 현재 단계에서는 가격 메리트보다 권리 불확실성이 우선하는 사건입니다.
