의정부지방법원 2025타경65021. 파주시 동패동 2038-2 제이빌리지 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 지상 3층 단독주택인 다가구주택으로, 1층 1가구·2층 2가구·3층 2가구와 옥탑 다락으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 소유권보존과 같은 날인 2021.01.06. 설정된 고창군수산업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당입니다.

등기상 말소기준보다 앞선 임차권이나 담보권은 확인되지 않습니다. 장혜진의 주택임차권, 박서현·신한카드의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 이미 말소된 가압류, 압류와 신탁등기도 존재해 등기 흐름은 복잡해 보이지만, 매수인에게 승계되는 등기권리는 현재 계산상 0원입니다. 문제는 등기보다 현장 점유관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다

말소기준인 고창군수산업협동조합 근저당은 2025.12.29. 진성자산관리대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 주식회사남양저축은행을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권도 기재됐습니다. 예상배당표는 고창군수산업협동조합 명칭으로 계산돼 있으므로, 실제 배당권자와 채권양도·질권 관계를 배당표 원본에서 대조해야 합니다.

임차관계 — 7건 중 2건은 대항력 판정 미상

장혜진은 보증금 280,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 해당 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 변자일과 기사항전은 대항력 판단에 필요한 날짜와 보증금이 확인되지 않으므로, 실제 점유 여부와 전입세대 열람 결과를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.

② 가격·회차 비교 — 49%지만 시세 판단은 보류

현재 최저가는 감정가 1,519,002,640원의 49%인 744,311,000원입니다. 다만 비교할 수 있는 실거래가가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 다가구주택은 호별 보증금, 점유 상태, 수익성과 건물 상태에 따라 실질가치 차이가 크므로, 감정가 비율보다 임대차 원본과 현장조사를 우선해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 744,311,000원 가정)

채권 총액 975,799,443원 중 734,467,890원이 배당되고, 미배당액은 241,331,553원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 장혜진 임차권의 별도 배당액도 이 계산에는 표시되지 않았습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 동패중학교 서측 인근이며 단독·다가구주택, 주상용건물, 아파트단지, 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재합니다.
• 교통. 토지까지 차량 진출입이 가능하고 북동측 교하로변에 노선버스 정류장이 있어 차량과 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.12.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 3층 다가구주택으로, 전기·위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대 333.9㎡, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 1,295,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역과 관련된 제한이 기재돼 있습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 건물 전면의 단풍나무·측백나무·회양목 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
• 환금성. 단일 아파트가 아니라 여러 가구가 사용하는 다가구주택이므로, 매수층과 금융조건이 제한될 수 있고 임대차 정리 여부가 환금성에 직접 영향을 줍니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 미상 임차관계 확인. 변자일·기사항전의 전입일, 실제 점유 호실, 보증금, 확정일자와 현재 거주 여부를 전입세대 열람과 임대차계약서로 확인해야 합니다.
• 호별 점유 대조. 감정 이용상태는 5가구인데 확인된 임차관계는 7건입니다. 현재 점유자·퇴거자·임차권등기자를 호별로 분리해 명도 대상을 확정해야 합니다.
• 장혜진 임차권. 301호 76.32㎡, 보증금 280,000,000원 임차권등기의 배당요구와 실제 배당 가능액을 매각물건명세서 및 배당요구 내역과 대조해야 합니다.
• 근저당 이전·질권. 진성자산관리대부주식회사와 주식회사남양저축은행의 채권양도·질권 관계, 신청채권자와 실제 배당권자를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 49%라는 비율만 사용하지 말고 인근 다가구주택 거래, 호별 예상 임대수입, 공실과 수선비를 별도로 조사해야 합니다.
• 현장 상태. 1층·2층·3층과 옥탑 다락의 실제 이용상태, 무단 구조변경, 누수·균열·설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역의 적용 여부를 입찰자 조건에 맞춰 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권계산서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 등기는 정리되지만 점유는 확인이 필요하다

이 물건은 말소기준권리가 분명하고, 확인된 날짜만 놓고 보면 장혜진을 포함한 5명의 전입자가 모두 말소기준 뒤에 있어 등기·임차권의 인수 구조는 비교적 단순합니다. 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 변자일과 기사항전은 대항력 판단 자료가 부족하고, 감정상 5가구와 임차관계 7건 사이의 점유관계도 정리해야 합니다.

최저가 744,311,000원이 감정가의 49%까지 내려왔다는 점만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래가가 없고, 다가구주택은 임대차·공실·수선 상태가 가치에 큰 영향을 주기 때문입니다. 결론은 등기상 인수 0원 추정, 가격 판단 보류, 미상 임차관계 확인 필수입니다. 임차관계 2건과 실제 배당권자까지 확인된 뒤에야 입찰 상한을 정할 수 있습니다.