한 줄 평 현재 최저가는 감정가의 49%, 동일 평형 실거래 평균 519,312,500원 대비 가격 메리트가 있습니다. 다만 과거 경매 이력과 다수의 선순위 권리, 국세·지방세 압류의 당해세 가능성은 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다. 임차인은 대항력 없음으로 매수인 인수 보증금은 없습니다.
감정가
564,000,000원
평가금액
최저가
276,360,000원
감정가 49%
실거래 평균
519,312,500원
동일 평형 8건
매수인 인수
0원
임차인 대항력 없음
의정부지방법원 2025타경65050. 파주시 목동동 산내마을8단지 월드메르디앙 802동 1404호 아파트입니다. 전용면적 177.945㎡ 대형 평형으로, 감정가는 5.64억입니다. 현재 2회 유찰 후 최저가는 2.7636억까지 내려왔으며 실거래 평균 대비 가격 차이는 큽니다.
다만 이 물건의 핵심은 단순히 할인율이 아닙니다. 등기부상 과거 경매 매각 이력과 복수의 근저당·압류 흐름이 존재하고, 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65050 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 114-37 산내마을8단지 월드메르디앙 802동 14층1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 177.945㎡ |
| 소유자 | 정은경 |
| 감정가 / 최저가 | 564,000,000원 / 276,360,000원 |
| 신청채권 | 3,095,819,879원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 선순위 확인 필요
임차인 윤태균은 대항력 없음입니다. 전입일 2024.07.18은 말소기준권리인 2021.08.19 하나은행 근저당 이후이며, 보증금 100,000,000원은 매수인 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 매력 구간
산내마을8단지월드메르디앙 동일 평형 최근 실거래 8건 기준 평균은 519,312,500원입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.01 | 15 | 498,000,000원 |
| 2026.01 | 15 | 498,000,000원 |
| 2025.11 | 7 | 480,000,000원 |
| 2025.09 | 10 | 492,500,000원 |
| 2024.12 | 2 | 540,000,000원 |
| 2023.11 | 13 | 518,000,000원 |
| 2023.03 | 13 | 530,000,000원 |
| 2022.10 | 12 | 598,000,000원 |
| 평균 | 8건 | 519,312,500원 |
✅ 가격 메리트 현재 최저가 276,360,000원은 실거래 평균 대비 약 53.2% 수준입니다. 단순 가격만 보면 상당한 할인 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,669,040원 |
| 국민은행 근저당 | 245,700,000원 | 245,700,000원 |
| 국민은행 2번 근저당 | 52,000,000원 | 25,990,960원 |
| 후순위 권리 | 다수 | 0원 |
배당 계산상 대부분 채권은 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당 순위에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
매각대금 배분
가격 비교
최저가는 실거래 평균 대비 낮지만 권리 확인이 전제입니다.
⚠️ 핵심 리스크 갑구의 국세·지방세 관련 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다. 낙찰 전 배당요구 및 세금 관계 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 청암초등학교 인근 아파트 밀집지역으로 산내마을8단지 월드메르디앙 내 위치입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스 정류장이 위치합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 토지거래계약 허가구역 등 제한사항 확인 필요.
- 환금성. 1,028세대 규모 단지이며 동일 평형 거래는 확인되나 대형 평형 특성상 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 확인. 2021년 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 과거 권리 흐름은 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부를 반드시 확인하세요.
- 임차인. 윤태균 보증금 100,000,000원은 대항력 없음으로 인수 대상이 아닙니다.
- 명도. 현황 임대관계는 미상으로 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “반값에는 이유를 확인해야 한다”
이 물건은 가격만 보면 매우 매력적입니다. 최저가는 감정가의 49%, 실거래 평균의 약 절반 수준입니다. 하지만 경매에서는 할인율보다 권리 구조가 중요합니다. 임차인 인수는 없지만, 과거 근저당과 압류, 거액 채권 미배당 구조가 얽혀 있어 세금 및 배당 관계 확인 후 접근해야 합니다. 가격은 합격, 권리는 검증 필요. 확인 절차를 거친다면 할인 폭이 큰 대형 아파트 물건으로 검토할 수 있습니다.