의정부지방법원 2025타경65050. 경기도 파주시 목동동 937-1 코키아빌딩 1층 101호, 용도는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 정은경이고, 2021.09.30 거래가액 4,494,000,000원으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 채권최고액 3,600,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 코키아빌딩 근저당, 근저당권부채권 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 있습니다. 101호 윤태균이 보증금 100,000,000원으로 신고되어 있고, 배당요구도 2026.03.11에 접수되어 있습니다. 그러나 전입신고일이 2024.07.18로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 정리되고, 보증금은 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65050 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 937-1 코키아빌딩 1층101호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 집합건축물대장 기준 제1종근린생활시설 |
| 소유자 | 정은경 (2021.09.30 소유권이전, 거래가액 4,494,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,850,000,000원 / 1,396,500,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에이치2503유동화전문유한회사 / 3,095,819,879원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2021.09.30 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 을구 2번 주식회사코키아빌딩 근저당권, 2024.06.05 근저당권부채권 압류, 2025.12.23 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 갑구의 보전처분과 회생절차개시는 2025.11.03 회생절차폐지와 함께 말소된 내역이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 있지만 인수는 없다
임차인 표는 반드시 봐야 합니다. 보증금이 있다고 해서 곧바로 인수되는 것은 아닙니다. 이 사건은 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금 100,000,000원을 별도로 떠안는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤태균 | 101호 | 100,000,000원 | 2024.07.18 | 미상 | 2026.03.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 1,396,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,365,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,600,000,000원 | 1,380,135,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 근저당 · 주식회사코키아빌딩 | 400,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 4,000,000,000원 중 1,380,135,000원만 배당되고, 미배당은 2,619,865,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 구조 — 반값이지만 ‘싸다’고만 보기 어렵다
현재 최저가는 1,396,500,000원으로 감정가 2,850,000,000원의 49.0%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 감정평가서 비고와 기타참고사항에는 건물 관리가 원활하지 않은 것으로 조사됨, 전기 수급이 되지 않는 등 건물 관리가 원활하지 않음이라는 문구가 있습니다. 근린시설은 임대수익과 재매각 가능성이 가격을 좌우하므로, 이 문구는 단순한 참고사항이 아니라 핵심 리스크입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 경기도 파주시 목동동 소재 청암초등학교 북동측 및 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 기호2는 집합건축물대장 기준 제1종근린생활시설입니다. 아파트가 아니라 상가성 근린시설로 판단해야 합니다.
- 토지. 목동동 937-1은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며 중로1류와 중로3류에 접합니다.
- 관리상태. 기타참고사항에 전기 수급이 되지 않는 등 건물 관리가 원활하지 않음이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없음으로 조사됐고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전기·관리 상태 확인. 감정평가서 비고의 “건물 관리가 원활하지 않음”은 반드시 현장과 관리주체를 통해 재확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 윤태균은 대항력 없음으로 보이나 실제 점유·영업 여부, 인도 가능성, 유치권 주장 가능성은 현장에서 확인하세요.
- 보증금 오해 금지. 보증금 100,000,000원이 신고되어도 전입이 말소기준 이후라 매수인 인수로 보지 않습니다.
- 미배당 구조 이해. 현재 회차에서도 하나은행 근저당에만 1,380,135,000원이 배당되고 후순위는 배당이 없습니다. 배당 부족 자체가 매수인 인수는 아닙니다.
- 상가 환금성. 근린시설은 같은 가격 할인율이라도 아파트보다 매수층이 좁고, 관리·임대·공실 리스크가 가격에 크게 반영됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 최종 확인하고, 미납 관리비·공용부분 부담 여부를 따로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 물건은 무거운 상가”
이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 임차인 윤태균의 전입은 말소기준 이후이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 하지만 결론을 후하게 줄 수는 없습니다. 물건은 근린시설이고, 관리가 원활하지 않다는 조사 내용이 있으며, 현재 최저가에서도 총 채권 대비 미배당이 큽니다. 즉 이 물건은 “권리 난도”보다 “현장·관리·임대·재매각 난도”가 핵심입니다. 권리는 통과, 환금성은 보수적으로.