의정부지방법원 2025타경65058. 경기도 파주시 상지석동 730-5 다세대주택 101호입니다. 감정가 120,000,000원에서 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 58,800,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2009.05.20 우리새마을금고 근저당권이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김숙현은 전입일이 2011.12.08로 말소기준 이후라 대항력이 없고, 현재 자료상 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다.
다만 이 물건은 “권리상 인수 없음”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 국세·국민건강보험공단·파주시 압류가 등기되어 있고, 매각대금이 낮아 현재 회차에서는 신청채권자 우리새마을금고도 전액 회수하지 못합니다. 즉 낙찰자는 인수할 권리는 없더라도, 배당 단계에서 당해세·체납 공과금성 채권이 어느 정도 차감되는지를 확인해야 합니다. 또한 8세대 다세대주택이라 거래 표본이 적고, 최근 실거래도 2022.01~2022.02 두 건뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 730-5 다세대주택 101호 · 도로명주소 경기도 파주시 운정역길 35-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.23㎡ · 4층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 성기선 (2009.05.20 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리새마을금고 / 145,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2009.05.20 우리새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 현대자동차 가압류, 현대캐피탈 가압류, 국·국민건강보험공단·파주시 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 후 소멸합니다. 다만 세금성 압류는 배당순위에서 당해세 여부가 문제될 수 있어, 낙찰 전 세무서·시청·관리 관련 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유 1명, 인수금은 0원
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김숙현 | 101호 | 2011.12.08 | 미상 | 미상 | 2026.01.20 | 대항력 없음 인수 0원 |
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 김숙현의 전입신고일은 2011.12.08이고, 말소기준권리인 우리새마을금고 근저당권 설정일 2009.05.20보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금이 확인되지 않더라도 현재 구조에서는 매수인이 그 보증금을 승계하는 형태가 아닙니다. 배당요구는 2026.01.20에 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 표본은 적다
화인빌B동(730-5)은 총 8세대, 사용승인일 2009.04.22인 소형 다세대입니다. 같은 면적 45.23㎡의 최근 실거래는 2022.01과 2022.02에 각각 128,000,000원으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 45.23㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2022.01 | 45.23㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 128,000,000원 |
현재 최저가 58,800,000원은 실거래 평균 128,000,000원의 45.9%입니다. 숫자상 할인율은 큽니다. 그러나 실거래가 2022년 두 건에 머물고, 대상 물건은 1층입니다. 단지 규모도 8세대에 불과하므로, 아파트처럼 즉시 환금되는 물건으로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 근저당 · 우리새마을금고 | 145,600,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 가압류 · 현대자동차 주식회사 | 39,922,209원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 81,162,097원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권신고액 266,684,306원 중 채권자 배당은 57,341,600원으로 추정되며, 미배당은 209,342,706원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 209,342,706원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 226,665,186원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 238,790,922원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 매수인 인수금은 0원으로 유지됩니다. 대신 배당 부족은 더 커집니다. 배당 부족 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 세금·공과금성 채권의 실제 선순위 배당 여부는 매각대금 배분과 이해관계인 대응에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상지석1리복지회관 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·농경지·공장·창고 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 4층 건물 내 1층 101호로, 외벽은 벽돌쌓기 마감 등이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 이해관계인 부재로 건축물대장 현황도면·외부관찰·탐문 등을 참조한 조사라 현황 확인이 필요합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대 소형 다세대이고 최근 실거래 표본이 2건입니다. 할인율이 커도 매각 기간과 가격 협상 폭은 넉넉히 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·국민건강보험공단·파주시 압류가 있어 당해세·체납 공과금성 채권의 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 김숙현 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·점유 현황·명도 가능성은 현장과 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 비교 실거래는 4층 2건입니다. 대상은 1층 101호이므로 실거래 평균을 그대로 적용하지 말고 층별 선호도를 보수적으로 반영하세요.
- 소형 다세대 환금성. 총 8세대라 매도 시 매수층이 제한될 수 있습니다. 실거주·임대·재매각 전략을 입찰 전에 정해야 합니다.
- 관리비·현황 확인. 다세대 공용부분 관리비, 누수, 난방·급배수, 실제 내부구조를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 건 회수 가능성
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준은 2009년 우리새마을금고 근저당이고, 임차인 전입은 그 이후라 매수인 인수금은 0원입니다. 현재 최저가도 실거래 평균 대비 45.9%로 낮습니다. 하지만 국세·건보·지방자치단체 압류가 걸려 있고, 배당 부족이 큰 데다 총 8세대 다세대라 환금성이 낮습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 매력, 환금성과 체납 확인은 필수입니다. 공격적으로 들어가기보다 실제 명도·체납·재매각 가능 가격을 확인한 뒤 보수적으로 입찰가를 잡는 편이 맞습니다.
