의정부지방법원 2025타경65079. 고양시 일산서구 탄현동 탄현마을아파트 503동 304호, 전용 68.29㎡ 아파트입니다. 감정가 268,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 187,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 248,250,000원의 75.6%에 불과하지만, 이 물건은 낙찰가만으로 취득비용을 계산하면 안 되는 대항력 임차권 인수형입니다.
김성권·황선정 공동 임차권자는 총 임차보증금 305,000,000원, 확정일자 2022.02.15, 주민등록일자 2022.03.28, 점유개시일자 2022.03.29로 등기돼 있습니다. 말소기준인 2025.12.16 강제경매개시결정보다 앞선 권리이며, 배당에서 보증금을 모두 돌려받지 못하면 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1477 탄현마을아파트 503동 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 68.29㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 17층 중 3층 |
| 소유자 | 김지윤 (2021.04.20. 거래가 315,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 187,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.27 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
이 사건의 말소기준은 등기부상 현재 존속하는 근저당이 아니라 2025.12.16 강제경매개시결정입니다. 기존 하나은행·한국주택금융공사·신한은행·삼성생명보험의 근저당은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 문제는 그보다 앞선 을구 11번 주택임차권입니다. 공동 임차권자의 보증금 305,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 인수할 수 있다고 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
② 임차인·점유 현황
| 임차인·점유자 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성권·황선정 공동 임차권자 · 각 지분 2분의 1 | 계약·확정 2022.02.15 전입 2022.03.28 점유 2022.03.29 임차권등기 2024.04.15 | 305,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 120,826,400원 |
| 전영지 현황조사·매각물건명세서 | 전입 2024.11.21 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 기사항전 매각물건명세서 기재 | 전입일자 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
공동 임차권자의 인수액 120,826,400원은 현재 배당표로 확인되는 금액입니다. 여기에 현황상 전영지와 기사항전이 별도로 기재돼 있으나 보증금·확정일자 또는 전입일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성과 추가 보증금 인수 위험을 배제할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 75.6%, 실질취득 124.2%
탄현마을(건영5) 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 248,250,000원이고, 최신 거래는 2026.07의 257,000,000원입니다. 거래 범위는 224,000,000원~280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 68.29㎡ | 14 | 257,000,000원 |
| 2026.06 | 68.29㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 68.29㎡ | 2 | 224,000,000원 |
| 2026.05 | 68.29㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 68.29㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 68.29㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 68.29㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 68.61㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 68.29㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2026.01 | 68.61㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 68.61㎡ | 8 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 68.29㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 248,250,000원 |
최저가 187,600,000원만 비교하면 최근 평균의 75.6%여서 저렴해 보입니다. 하지만 미배당 임차보증금 120,826,400원을 합친 실질취득 308,426,400원은 최근 평균보다 60,176,400원 높고, 최신 거래가보다도 51,426,400원 높습니다. 실질취득 기준으로는 최근 평균의 124.2%, 최신 거래가의 120.0%이므로 가격 메리트가 없습니다.
④ 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에 고정
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 187,600,000원 | 120,826,400원 | 308,426,400원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 131,319,999원 | 176,318,481원 | 307,638,480원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 91,923,999원 | 215,130,633원 | 307,054,632원 |
낙찰가가 내려가면 공동 임차권자의 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 2회·3회 유찰돼도 실질취득은 307,054,632원~308,426,400원으로 거의 변하지 않습니다. 이 사건에서 유찰은 매수인의 총부담을 크게 낮추지 못합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 187,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,426,400원 | - |
| 1. 김성권·황선정 공동 임차보증금 | 305,000,000원 | 184,173,600원 | 120,826,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 | 305,000,000원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 배당 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 공동 임차권자의 일부 보증금 배당에 사용됩니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 임차보증금 부족분 120,826,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상탄초등학교 북측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 경의중앙선 탄현역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 17층 건물의 3층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비를 갖췄습니다.
- 단지. 탄현마을(건영5)은 624세대이며 1995.02.28 준공됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대규모 부정형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 2,134,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차의 총부담은 187,600,000원이 아니라 임차보증금 잔액을 합친 308,426,400원입니다.
- 공동 임차권자 원본 확인. 김성권·황선정의 임대차계약서, 임차권등기명령, 배당요구와 보증금 변제 내역을 대조해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 전영지와 기사항전의 실제 점유관계, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 유찰될수록 매각가는 낮아지지만 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득은 3.07억 안팎에 머뭅니다.
- 명도·인도 위험. 현재 점유자와 임차권자의 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도 및 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.876억 물건이 아니라 3.084억 물건”
이 물건의 최저매각가는 최근 실거래 평균의 75.6%여서 표면적으로는 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 대항력 있는 공동 임차권자의 보증금 305,000,000원이 매각대금보다 크고, 배당되지 않는 120,826,400원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 308,426,400원입니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 248,250,000원의 124.2%, 최신 거래 257,000,000원의 120.0%입니다. 두세 차례 더 유찰돼도 실질취득은 307,054,632원~307,638,480원으로 거의 줄지 않습니다. 게다가 보증금과 권리관계가 확인되지 않은 별도 점유자도 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 낮은 최저가에 현혹될 수 없는 대항력 임차권 인수형이며, 현재 확인되는 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 비싼 물건입니다.