대구지방법원 2024타경11868. 경상북도 의성군 봉양면 분토리 131-3의 공장용지·건물·기계기구 등을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사명우이며, 2019년 1월 11일 주식회사대구은행의 채권최고액 780,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 추가된 대구은행과 중소기업진흥공단의 근저당, 기술보증기금·경북신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단의 압류와 여러 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 승계할 등기상 부담은 없습니다. 그러나 공장·기계기구 일괄매각은 일반 주거용 부동산과 달리 실제로 포함되는 자산, 기계의 작동 상태, 토지 접근성과 이용 가능성이 취득가치를 크게 좌우합니다. 특히 이 사건은 기계기구가 현재 가동 중단 상태인데도 정상가동을 가정해 평가됐고, 중복등재·소재불명·매각 제외 설비가 함께 언급돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경11868 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 의성군 봉양면 분토리 131-3 · 경상북도 의성군 봉양면 분토1길 31 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지·건물·기계기구 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사명우 (단독소유) |
| 토지 | 공장용지 · 4,999㎡ · 공업용 · 사다리형 · 완경사 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 준보전산지 포함 · 가축사육제한구역 저촉 · 보전관리지역 접함 |
| 공시지가 | 30,300원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,532,299,990원 / 750,827,000원 (3회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 기술보증기금 / 123,854,192원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2019년 1월 11일 설정된 주식회사대구은행 근저당권 780,000,000원입니다. 후순위 근저당권 4건, 가압류 2건, 압류 1건과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2022년 12월 20일의 대구은행 임의경매개시결정은 2024년 8월 8일 취하로 말소됐고, 현재 사건은 2024년 10월 24일 기술보증기금이 신청한 강제경매입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김진규 | 2022.05.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김진규의 전입일은 2022년 5월 12일로, 말소기준권리인 2019년 1월 11일 대구은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금이 확인되지 않더라도 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 확정일자·배당요구 여부와 보증금은 확인되지 않아 배당 여부는 별도 확인이 필요하지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 가격·유찰 — 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 1,532,299,990원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 750,827,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차로 넘어가면 4회 유찰 시 600,661,600원, 5회 유찰 시 480,529,280원으로 낮아지는 시나리오입니다.
그러나 이 비율은 오직 감정가와의 비교입니다. 공장용 부동산과 기계기구의 실제 가치는 가동 가능성, 이전·수리 비용, 포함 자산의 동일성, 도로 접근성, 생산 용도 적합성에 따라 크게 달라집니다. 따라서 3회 유찰이라는 사실만으로 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 750,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,908,270원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 780,000,000원 | 740,918,730원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업진흥공단 | 250,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 192,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 104,930,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경북신용보증재단 | 13,748,925원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사대구은행 | 123,854,192원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 기술보증기금 | 123,854,192원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 에이치에프티삼일유동화전문 유한회사 | 123,854,192원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 중소벤처기업진흥공단 | 123,854,192원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,052,095,693원 중 예상배당은 740,918,730원이며, 현재 회차 미배당은 1,311,176,963원입니다. 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정이며, 집행비용은 9,908,270원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 매각 범위·현장 위험
- 일괄매각. 목록 1의 제시외 건물이 매각에 포함되고, 기계기구목록도 함께 매각됩니다.
- 법면. 목록 1 일부는 법면 상태를 감안해 평가됐습니다. 실제 사용 가능 면적과 경사 상태를 확인해야 합니다.
- 기계 가동 상태. 기계기구는 현재 가동 중단 상태이지만 정상가동을 가정해 평가됐습니다.
- 중복등재. 중복등재된 기계기구가 다수 존재하므로 감정서 번호와 현물을 하나씩 대조해야 합니다.
- 소재불명. 기호 25번 기계기구는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 매각 제외 설비. 감정서 기재 2-가·2-나·3 건물 내부에 의뢰목록 외 기계기구가 다수 있으나 소유자가 불명확해 매각에서 제외됩니다.
- 수목·맹지. 목록 4 지상의 자연생 수목은 매각에 포함되지만, 목록 4는 현황 맹지입니다.
⑥ 토지·입지 메모
- 토지 규모. 공장용지 4,999㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 형상·고저. 사다리형의 완경사 토지로 조사됐습니다.
- 도로 조건. 도로접면은 세로한면(가)이나, 매각 목록 중 목록 4는 현황 맹지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 준보전산지를 포함하고, 가축사육제한구역에 저촉되며 보전관리지역에 접합니다.
- 공시지가. 30,300원/㎡입니다.
- 환금성. 공장용지·건물·기계기구가 결합된 일괄매각으로, 자산별 상태와 이용 목적에 맞는 매수자 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 감정서와 현물 대조. 감정서의 기계기구 번호·수량·모델과 현장 설비를 각각 대조하세요.
- 정상가동 여부. 현재 가동 중단 상태이므로 시험가동 가능 여부, 고장·부식·전력 연결 상태를 확인하세요.
- 중복 자산 제거. 중복등재된 기계가 감정가에 어떻게 반영됐는지 확인하고 실질 자산가치를 다시 계산하세요.
- 매각 제외 설비 구분. 건물 내부 설비 중 매각 대상과 소유자 불명으로 제외되는 설비를 현장에서 명확히 구분하세요.
- 토지 접근성. 목록 4의 현황 맹지 여부와 다른 매각 토지를 통한 출입 가능성, 차량·장비 이동 동선을 확인하세요.
- 제시외 건물. 목록 1의 제시외 건물 현황, 구조, 사용 상태와 행정상 문제를 확인하세요.
- 임차인 확인. 김진규의 점유 부분과 현재 점유 상태, 보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정서와 실제 매각목록을 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 자산가치는 현장에서 결정된다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 권리가 모두 소멸하며, 실제 임차인 김진규도 후순위 전입자여서 매수인 인수 0원이라는 장점이 있습니다. 권리분석 자체는 비교적 명료합니다.
반면 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 기계기구가 가동 중단 상태에서 정상가동을 전제로 평가됐고 중복등재가 다수 존재합니다. 소재불명 기계와 매각에서 제외되는 설비도 있으며, 일부 토지는 법면이고 목록 4는 현황 맹지입니다. 권리는 통과, 가격 판단은 현장 검증 후. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제로 취득하는 토지·건물·기계기구의 범위와 가동 가능한 가치입니다.