67,914,000원
대구지방법원 2025타경49. 경북 의성군 봉양면 화전리 해피하우스 A동 2층 202호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 198,000,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 67,914,000원입니다. 말소기준은 2021년 7월 28일 봉덕2동새마을금고의 채권최고액 132,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사동방기전의 전세권 100,000,000원과 국·국민건강보험공단의 압류, 두 건의 임의경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸합니다.
하지만 권리분석의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 주거 용도의 점유 관련 항목이 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았고, 현장조사에서도 이해관계인 부재로 임대관계를 확인하지 못했습니다. 따라서 이 점유관계는 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 실제 인수 위험은 원본 명세서와 주민등록·점유관계 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경49 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 의성군 봉양면 원지1길 39-6, 에이동 2층202호 (해피하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 71.6438㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 양재남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 67,914,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 115,356,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 준공 / 세대수 | 2021.07.22 · 해피하우스A동 8세대 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2021.07.28. 설정된 봉덕2동새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2023.03.16. 등기된 주식회사동방기전의 전세권은 전세금 100,000,000원, 건물 전부를 범위로 하며 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 2024년 국 및 국민건강보험공단의 압류와 2025년의 임의경매개시결정도 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 점유·임차 관계 — ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없다
| 관계 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전세권 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 실거래 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 거래자료는 오래됐다
해피하우스A동은 8세대이며, 제공된 실거래 자료는 8건입니다. 전체 평균은 186,250,000원, 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 188,000,000원(3건)입니다. 최신 거래는 2024.01 · 205,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 1.5%입니다. 현재 최저가 67,914,000원은 최근 12개월 평균의 36.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 64.57㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2023.09 | 64.57㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2023.04 | 71.64㎡ | 5 | 179,000,000원 |
| 2022.11 | 71.64㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 64.57㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 2022.01 | 71.64㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 2022.01 | 64.57㎡ | 3 | 189,000,000원 |
| 2021.09 | 64.57㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 186,250,000원 |
숫자만 놓고 보면 현재 최저가는 과거 실거래보다 크게 낮습니다. 다만 최신 거래가 2024.01에 그쳐 2026.09.23 매각기일과 시차가 있고, 4회 유찰됐다는 사실 자체가 실제 경매시장에서 감정가와 기존 실거래 수준에 응찰 수요가 붙지 않았음을 보여줍니다. 따라서 과거 거래가와의 단순 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,452원 |
| 1. 근저당 · 봉덕2동새마을금고 | 132,000,000원 | 66,291,548원 |
| 2. 전세권 · 주식회사동방기전 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 232,000,000원 중 66,291,548원이 배당되고, 미배당액은 165,708,452원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도의 대항력 있는 주택임차관계 존재 여부도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 67,914,000원 | 66,291,548원 | 165,708,452원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 54,331,200원 | 52,953,238원 | 179,046,762원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 43,464,960원 | 42,282,591원 | 189,717,409원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 주위환경. 봉양면사무소 남측 인근으로 다세대주택·일반주택·점포·농경지 등이 형성되어 있으며 생활편의시설 접근성을 포함한 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 국도 및 버스승강장이 인근에 있어 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터, 남동측 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며, 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 482.0㎡, 공시지가 216,100원/㎡이며 토지 자료상 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 공부 차이. 감정평가서에는 제시목록상 지목이 답이나 현황은 대라고 기재되어 있습니다.
- 환금성. 해피하우스A동은 8세대이며 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 현재도 4회 유찰된 상태라 재매각 가능가격을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 전입신고일·보증금이 미상이므로 현황조사, 매각물건명세서, 전입세대·점유관계를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 전세권과 임대차 구분. 주식회사동방기전의 등기 전세권 100,000,000원은 후순위로 소멸하지만, 별도 주택임대차 대항력 여부는 별개입니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 상황과 구조를 직접 확인하지 못하고 표준적인 내부구조·마감상태를 상정해 평가했습니다.
- 가격자료 시차. 최신 실거래가 2024.01이므로 2026.09.23 매각기일 기준 실제 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰됐습니다. 단순 할인기회로만 보지 말고 점유·내부상태·수요·환금성까지 함께 점검해야 합니다.
- 토지·규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획과 감정평가서상 지목 차이를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리 확인은 끝나지 않았다”
현재 최저가는 67,914,000원으로 감정가 198,000,000원에서 4회 유찰된 가격입니다. 제공 실거래 집계의 최근 12개월 평균 188,000,000원과 비교하면 36.1% 수준이어서 숫자상 할인 폭은 큽니다. 말소기준 이후의 등기권리도 모두 소멸하고 배당모델상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 가격보다 확인되지 않은 점유관계가 먼저입니다. 임대관계 자체가 미상이고, 전입신고일·보증금도 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남습니다. 여기에 내부 상태를 직접 확인하지 못했고 8세대 다세대가 이미 4회 유찰됐다는 점도 환금성 판단에 반영해야 합니다. 가격은 충분히 낮아졌지만, 임차·점유 확인이 완료되기 전에는 안전형으로 볼 수 없는 물건입니다.