대구지방법원 2025타경49. 의성군 봉양면 화전리 해피하우스 에이동 2층 202호, 전용면적 71.6438㎡의 다세대주택입니다. 소유자 양재남 명의로 2021.07.28 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 봉덕2동새마을금고가 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 주식회사동방기전의 전세금 100,000,000원 전세권과 국·국민건강보험공단의 압류, 두 건의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 등록된 권리만 보면 매각으로 소멸하는 전형적인 후순위 구조입니다. 문제는 등기가 아니라 현장 점유관계입니다. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 구조 및 임대관계가 확인되지 않았고, 매각물건명세서상 점유 관련 기재에도 전입일·확정일자·보증금이 나타나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경49 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 의성군 봉양면 원지1길 39-6, 에이동 2층202호 (해피하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 71.6438㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 양재남 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉덕2동새마을금고 / 115,356,660원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 단지 / 사용승인 | 해피하우스A동 · 8세대 · 2021.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2021.07.28 설정된 봉덕2동새마을금고 근저당권 132,000,000원입니다. 주식회사동방기전의 전세권은 설정계약일이 2021.09.01이고 등기접수일은 2023.03.16으로 말소기준보다 늦습니다. 배당표에서는 전세금 100,000,000원 중 3,859,600원만 배당되고 96,140,400원이 미배당되지만, 등록된 전세권 자체는 매각으로 소멸하며 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유관계 — 인수 0원 확정 전 확인 필요
| 표시 | 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전세권 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 점유자의 이름과 임대차 금액 자체가 확인되지 않아 실제 임차인 수 역시 확정할 수 없습니다. 배당표상 인수액 0원은 등록된 등기권리와 현재 확인된 자료를 전제로 한 수치이며, 전입세대열람·주민등록 전입일·임대차계약서 확인 전에는 최종 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격은 최근 거래보다 낮다
해피하우스A동의 실거래는 총 8건이며 거래가는 170,000,000원에서 205,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 186,250,000원, 최근 12개월 평균은 188,000,000원이고 최신 거래는 2024.01의 205,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 1.5%로 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 64.57㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2023.09 | 64.57㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2023.04 | 71.64㎡ | 5 | 179,000,000원 |
| 2022.11 | 71.64㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 64.57㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 2022.01 | 71.64㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 2022.01 | 64.57㎡ | 3 | 189,000,000원 |
| 2021.09 | 64.57㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 188,000,000원 |
현재 최저가 138,600,000원은 전체 실거래 평균의 74.4%, 최근 12개월 평균의 73.7%입니다. 배당 시나리오상 인수액이 0원으로 유지된다면 실질취득액도 138,600,000원으로 최근 거래 구간보다 낮습니다. 따라서 가격 자체에는 할인 여지가 존재합니다. 다만 미상 점유자가 대항력을 갖는 것으로 확인되면 실질취득액이 달라질 수 있으므로, 이 할인율은 점유관계 확인을 전제로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,740,400원 |
| 1. 근저당 · 봉덕2동새마을금고 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사동방기전 | 100,000,000원 | 3,859,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 232,000,000원 중 예상배당액은 135,859,600원이며 미배당액은 96,140,400원입니다. 등록된 전세권의 미배당분은 배당 시나리오상 매수인 인수액에 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 138,600,000원 | 135,859,600원 | 96,140,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 110,880,000원 | 108,527,680원 | 123,472,320원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 88,704,000원 | 86,707,328원 | 145,292,672원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위 전세권의 미배당액은 커지지만, 등록된 권리가 말소기준보다 늦다는 구조는 변하지 않습니다. 다만 점유자의 대항력이 별도로 확인되면 이 시나리오의 산정 인수액과 실질취득액은 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉양면사무소 남측 인근이며 다세대주택·일반주택·점포·농경지가 혼재합니다. 생활편의시설 접근성을 포함한 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 국도 및 버스승강장이 인근에 있어 교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물로, 위생·급배수·가스보일러 난방·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터, 남동측 폭 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 216,100원/㎡, 토지면적은 482.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 제시목록상 지목이 답이나 현황은 대로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 전입세대열람과 주민등록 전입일을 확인해 말소기준일 2021.07.28보다 앞선 점유자가 있는지 대조하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서의 최신 보완 내용을 확인하세요.
- 전세권과 점유자 구분. 주식회사동방기전의 등록 전세권 소멸만으로 모든 임차 위험이 사라졌다고 판단하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부 구조와 마감 상태를 표준적인 상태로 상정해 평가했습니다. 수리비와 실제 이용 상태를 별도로 점검하세요.
- 토지 현황 확인. 제시목록상 지목과 현황이 다르게 기재된 부분 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항을 확인하세요.
- 환금성 검토. 8세대 소규모 다세대이므로 실거래 가격뿐 아니라 실제 매수 수요와 재매각 기간을 함께 검토하세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 최우선변제, 공용부분 관리비 체납은 현재 배당표에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 할인보다 먼저 확인할 것은 점유관계
현재 최저가 138,600,000원은 최근 12개월 평균 188,000,000원의 73.7%이고, 가격 추세도 1.5%로 하락 흐름은 아닙니다. 등록된 권리는 말소기준 이후에 설정돼 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 가격과 등기 구조가 모두 유리해 보입니다.
하지만 이 사건의 결론을 결정하는 것은 미상 점유자입니다. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 내부 상태 역시 외부 실사와 주변 탐문을 토대로 평가됐습니다. 가격은 관심, 권리는 조건부, 점유 확인 전 입찰은 보류. 전입세대와 임대차관계를 확인해 배당표상 인수 0원이 실제로도 유지되는지를 검증한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.