대구지방법원 2025타경346. 경상북도 청송군 현동면 개일리 소재 창고시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 창고시설로 이용 중이고, 토지 중 기호2~6은 공부상 전·답이나 현황은 과수원입니다. 등기 권리구조는 단순합니다. 김영일 소유권보존 이후 2018.12.11. 남청송농업협동조합의 채권최고액 162,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
배당 계산상 현재 최저매각가 182,565,000원에서 근저당권은 채권최고액 162,000,000원 전액을 배당받고 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정요항표상 임대관계 등은 미상이므로, 등기상 인수액이 없다는 것과 실제 점유·인도 상태가 확인됐다는 것은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경346 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청송군 현동면 개일리 304-1 · 경상북도 청송군 현동면 개일월매길 301-24 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 건물은 창고시설로 이용 중 · 기호2~6 현황 과수원 |
| 건물 구조 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 판넬잇기 · 콘크리트마감 · 샷시창호 |
| 소유자 | 김영일 (단독소유) |
| 개일리 304-1 토지 | 644.0㎡ · 지목 창고용지 · 생산관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 260,806,000원 / 182,565,000원 (1회 유찰 · 감정가 70% 회차) |
| 신청채권자 / 청구 | 남청송농업협동조합 / 166,442,085원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
2018.12.11. 설정된 남청송농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 162,000,000원이고 채무자는 김영일입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 구조 — 70%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 회차는 1회 유찰 후 최저매각가 182,565,000원으로, 시나리오상 감정가 70% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 182,565,000원입니다.
다만 감정가에서 한 차례 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다. 이 사건은 감정가·최저가 자체보다 창고시설과 농경지·과수원의 혼합 이용, 일괄매각 조건, 농지취득자격증명 제출 가능성까지 함께 보고 응찰가를 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 182,565,000원 | 162,000,000원 | 0원 | 17,209,090원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 127,795,499원 | 125,206,362원 | 36,793,638원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 89,456,849원 | 87,446,626원 | 74,553,374원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려가면 근저당권자 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이는 채권자의 미회수액과 매수인의 인수책임이 서로 다른 문제임을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,565,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,355,910원 |
| 1. 근저당 · 남청송농업협동조합 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,209,090원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당 채권최고액 162,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 17,209,090원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 농취증·일괄매각 — 이 사건의 핵심 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물을 분리해 취득하는 구조가 아니라 일괄매각이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 과수원. 기호2~6 토지는 공부상 지목이 전 및 답이지만 현황은 과수원입니다.
- 과수목. 목록 3은 현황 과수원이며 지상의 과수목도 매각에 포함됩니다.
- 관정. 목록 3 소재 관정 역시 매각에 포함됩니다.
- 농취증. 목록 3의 농지취득자격증명원 제출 가능 여부와 준비 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 청송군 현동면 개일리 소재 “당포마을” 동측 및 서측 인근이며, 주위는 농경지·농가주택·임야 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로 창고시설로 이용 중이며 전기설비 등 기본설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 해당하고, 기호2~5는 역사문화환경보존지역에도 해당합니다.
- 개일리 304-1. 토지면적 644.0㎡, 공시지가 23,800원/㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 공부와 현황. 기호2~6은 공부상 전 및 답이나 실제 이용은 과수원으로 조사됐습니다.
- 환금성. 창고시설과 농경지·과수원이 결합된 일괄매각 물건이므로 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기보다 실제 이용 목적과 매수 수요를 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증을 최우선 확인. 목록 3은 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 응찰 전 제출 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 목록 3의 과수목과 관정까지 매각에 포함되므로 현황과 경계를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 조사돼 실제 점유자와 인도 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가 70% 회차지만 이것만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 창고·과수원 이용가치와 향후 처분 가능성을 따로 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 시 채권 미배당. 2회·3회 유찰 시 근저당권자 미배당은 커지지만 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원이므로 채권자 손실과 매수인 인수책임을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 농지취득자격증명 관련 사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 입찰 조건이 더 어렵다”
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 2018.12.11. 남청송농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저가에서의 실질취득액도 182,565,000원으로 최저매각가와 같습니다.
하지만 이를 곧바로 ‘안전하고 싼 물건’으로 해석하면 안 됩니다. 목록 3의 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있고, 창고시설·과수원·제시외 건물·과수목·관정이 함께 매각됩니다. 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기 권리보다 농취증 확보 가능성, 실제 점유와 일괄매각 현황, 그리고 처분 가능한 가격의 검증이 입찰 성패를 가르는 사건입니다. 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기보다 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
