대구지방법원 2025타경346. 경상북도 청송군 현동면 개일리 소재 창고시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 김영일이며, 2018년 소유권보존등기 이후 남청송농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 금융기관이 2025년 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리는 2018.12.11. 설정된 남청송농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 162,000,000원이며, 이 근저당과 후순위 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도 가압류나 등기상 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
다만 이 사건은 일반적인 주거용 부동산 경매와 다릅니다. 창고시설뿐 아니라 현황이 과수원인 농지가 포함되고, 과수목과 관정, 제시외 건물까지 일괄매각 대상입니다. 따라서 권리분석보다 취득자격과 현황조사가 실제 입찰 성패를 좌우할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경346 (임의경매 · 의성지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청송군 현동면 개일리 304-1 도로명주소: 경상북도 청송군 현동면 개일월매길 301-24 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 창고시설 및 농지 포함 일괄매각 |
| 건물 구조 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 창고시설 이용 |
| 건물 설비 | 전기설비 등 기본설비 |
| 토지 참고사항 | 창고용지 644.0㎡ · 생산관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김영일 (단독소유 · 2018.11.30. 소유권보존) |
| 감정가 | 260,806,000원 |
| 최저매각가 | 89,458,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 남청송농업협동조합 |
| 청구금액 | 166,442,085원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 목록 3 과수목 및 관정 포함 · 농지취득자격증명원 필요 |
단순히 잔금 납부 이후 처리할 서류가 아니라 입찰보증금에 직접 영향을 줄 수 있는 조건입니다. 관할 관청에 농지취득자격증명 발급 가능성, 필요한 절차 및 매각기일에 적용되는 제출요건을 사전에 확인해야 합니다.
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2018.12.11. 남청송농업협동조합 근저당권이 말소기준으로 작동하고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2018-39호가 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권 잔액을 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰, 감정가 34%
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 260,806,000원과 현재 최저가 89,458,000원의 차이입니다. 세 차례 유찰을 거치며 최저가가 감정가의 약 34.3% 수준으로 낮아졌습니다.
하지만 이는 감정평가액과의 비교일 뿐 현재 시장에서 거래 가능한 가격 대비 할인율이 아닙니다. 주변 창고시설·농지·과수원 실거래 및 최근 가격추세를 확인하지 않은 상태에서 '시세보다 저렴하다'고 판단할 근거는 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 260,806,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 89,458,000원 | 34.3% | 현재 최저매각가 |
| 4회 유찰 시 | 62,620,599원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
| 5회 유찰 시 | 43,834,419원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
③ 예상배당표 (매각가 89,458,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,010,244원 |
| 1. 근저당 · 남청송농업협동조합 | 162,000,000원 | 87,447,756원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 89,458,000원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | — | 74,552,244원 |
집행비용은 추정치이며, 남청송농업협동조합 배당 및 미배당은 채권최고액 162,000,000원을 기준으로 산정한 시뮬레이션입니다. 별도 경매 청구금액은 166,442,085원입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 비용 및 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
현재 회차에서 근저당 채권최고액을 기준으로 74,552,244원의 미배당이 발생합니다. 그러나 소멸하는 근저당권의 미배당 채권이 그 자체로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 청송군 현동면 개일리 '당포마을' 동측 및 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지·농가주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 창고시설. 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 벽체는 판넬잇기, 바닥은 콘크리트 마감, 창호는 샷시창호입니다. 전기 등 기본설비가 설치되어 있습니다.
- 토지이용. 생산관리지역에 해당하며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부 토지는 역사문화환경보존지역에도 해당하므로 각 필지의 제한사항을 확인해야 합니다.
- 지목과 현황. 일부 토지는 공부상 '전' 및 '답'이지만 현황은 과수원입니다. 등기·지적공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 검토해야 합니다.
- 일괄매각 대상. 제시외 건물과 목록 3의 과수목 및 관정이 매각에 포함됩니다. 개별 구성물의 위치, 수량, 상태와 이용권 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공시지가. 확인된 창고용지의 공시지가 자료는 23,800원/㎡입니다. 이는 전체 일괄매각 부동산의 실거래 시세나 감정가를 대체하지 않습니다.
- 환금성. 농촌지역의 창고·농지·과수원 복합물건은 주거용 부동산보다 매수 목적과 취득자격이 제한될 수 있습니다. 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3의 농취증 제출요건과 발급 가능성을 최우선으로 확인하세요. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 일괄매각 범위. 토지·창고·제시외 건물·과수목·관정이 어디까지 매각에 포함되는지 감정평가서와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 실제 점유자. 임대관계가 미상이므로 창고 사용자, 토지 경작자, 과수원 관리자를 조사하고 임대차·사용대차 등 미확인 권리가 있는지 확인하세요.
- 지목 및 사용 제한. 공부상 전·답과 현황 과수원의 차이, 생산관리지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역의 허용행위와 제한을 확인하세요.
- 창고 상태. 샌드위치판넬 구조물의 노후도, 누수, 전기시설, 사용 가능 여부, 제시외 건물의 상태와 적법성을 확인하세요.
- 과수원·관정. 과수목의 생육상태, 관리비, 관정의 작동 및 사용 관련 사항을 현장 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 인근 창고·농지·과수원 거래가격과 실제 매수 수요를 근거로 응찰가를 산정하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 가정 최저가 62,620,599원, 5회 유찰 가정 43,834,419원도 검토하되, 가격 하락만으로 법적·현황상 위험이 줄어드는 것은 아닙니다.
- 권리 원본 확인. 공동담보목록 제2018-39호, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 변경사항을 재확인하세요.
맺으며 — “34%까지 떨어졌지만, 취득할 수 있어야 기회다”
이 사건은 권리와 취득자격의 위험을 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 남청송농업협동조합 근저당권이 말소기준으로 작동해 확인된 등기상 인수금액은 0원입니다. 그 점은 분명한 장점입니다.
하지만 감정가 260,806,000원이 세 차례 유찰 후 89,458,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가매수 기회라고 판단하기 어렵습니다. 특히 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환이라는 조건이 있고, 임대관계도 확인되지 않았으며, 창고와 과수원 등이 함께 매각됩니다.
현재로서는 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격 적정성과 취득·이용 가능성은 보류하는 판단이 합리적입니다. 농취증 발급 가능성을 확실히 검토하고 실제 점유, 토지 규제, 건물·관정 상태와 현지 시세를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 감정가의 34%라는 숫자보다 중요한 것은 문제없이 취득하여 활용하거나 다시 매각할 수 있는지입니다.
