의정부지방법원 2025타경65089. 고양시 덕양구 내유동 골든트리빌리지 103동 4층 401호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 240,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 117,600,000원입니다. 겉으로는 감정가의 49%까지 떨어진 물건이지만, 이 사건의 핵심은 가격 할인율이 아니라 임차인 두 명을 분리하여 판단하는 것입니다.

임차권등기 명의자인 이승환은 2022.02.24. 전입·점유했고, 확정일자는 2022.01.27.입니다. 말소기준인 이미선의 근저당권 설정일 2023.02.03.보다 앞서므로 원래는 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당표에서는 보증금 285,000,000원 중 115,153,600원만 배당되고 169,846,400원이 남아, 확약이 없다면 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사는 2026.01.15.자로 이 임차보증금에 관하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이승환 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 다만 이 확약은 이승환의 보증금에만 적용됩니다. 별도로 조사된 서우원의 권리까지 포기하거나 소멸시키는 문서는 아니므로, 확약 밖 임차인 위험은 그대로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약과 미상 임차인을 분리해야 한다

말소기준권리는 2023.02.03. 설정된 이미선의 근저당권 260,000,000원입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 고양시 압류는 말소기준보다 앞서지만 2021.03.02. 해제로 이미 말소되었으므로 매수인에게 남는 권리로 볼 수 없습니다.

이승환의 임차권등기는 2024.03.14.로 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022.02.24.로 더 빠릅니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 다만 이번 사건에서는 확약에 의해 이승환이 대항력을 포기하고 미배당에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이승환의 미배당액은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

보증기관의 대위·승계로 동일 보증금이 중복 신고된 임차인 표시는 없으므로, 조사상 실제 임차인은 2명입니다. 이승환의 285,000,000원과 서우원의 미상 보증금을 합산해 총보증금을 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저가는 117,600,000원으로 감정가 240,000,000원의 49%입니다. 소유자 이홍주의 2022.04.07. 취득가액은 285,000,000원이지만, 이 과거 거래 한 건만으로 현재 시세를 확정할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

이승환의 확약이 없었다면 현재 회차의 낙찰가 117,600,000원에 룰상 미배당 169,846,400원을 더한 부담이 발생해 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 대항력 인수형이었습니다. 유찰이 더 진행되어 낙찰가가 낮아져도 미배당액이 증가하는 구조이므로, 낮아진 최저가 자체는 실질 할인으로 이어지지 않습니다. 이번에는 확약 때문에 이승환의 해당 부담이 0원*으로 바뀌었지만, 서우원 관련 미상 인수 위험이 남아 실질취득액은 117,600,000원으로 확정되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)

배당표상 이승환의 미배당액은 169,846,400원입니다. 이는 확약 적용 전 권리규칙상 계산액이며, 제출된 확약에 따라 이승환 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 서우원의 보증금과 배당관계는 반영되지 않았습니다. 당해세·최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다.
• 주위환경. 내유동마을회관 북서측 인근으로 다세대주택, 소규모 공장과 창고, 근린생활시설, 농경지와 자연림 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 설비. 난방·승강기·위생·급배수 설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 건물이 속한 단지 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역 주거 zone, 제한보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택에 소규모 공장·창고·농경지가 혼재한 입지이며 최근 실거래 비교자료가 없어, 아파트형 물건처럼 표준화된 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 서우원 임대차 원본 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 부분, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
• 확약서 적용 범위 확인. 2026.01.15.자 확약서가 이승환의 보증금 전액과 임차권등기 말소에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 명도 대상 구분. 이승환과 서우원의 실제 점유 여부가 다를 수 있으므로 현장 방문과 전입세대 확인이 필요합니다.
• 가격 상한 보수적으로 산정. 최근 실거래가 확인 전에는 감정가 49%라는 할인율을 시세차익으로 계산하지 말고, 서우원 인수 가능액을 별도 예비비로 반영해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 사용 중인 공과금 정산 여부를 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·토지거래계약 허가구역 관련 제한을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당요구 종기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “2.85억은 해소됐지만, 전체 인수 0원은 아니다”

이 사건의 가장 큰 부담이었던 이승환의 보증금 285,000,000원은 확약 덕분에 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 현재 회차의 룰상 미배당 169,846,400원이나 추가 유찰 시 증가하는 미배당액도 이승환에 관해서는 매수인이 떠안지 않는다는 점이 핵심입니다.

그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 약 2년 7개월 앞선 2020.07.03. 전입자 서우원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 확약은 이 사람에게 적용되지 않습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 최저가 117,600,000원이 현재 시세보다 낮다고 입증할 수 없습니다. 주된 인수는 해소, 미상 인수는 잔존, 가격 메리트는 미확인. 권리와 가격 모두 추가 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.