의정부지방법원 2025타경65090. 일산서구 탄현동 큰마을현대아파트 116동 12층 1204호, 전용 163.43㎡ 아파트입니다. 감정가 495,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 242,550,000원, 감정가의 49%입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차권과 확약의 적용 범위입니다.
등기상 가장 중요한 권리는 2024.04.24 등기된 강진기의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.10, 점유개시는 2022.04.18, 확정일자도 2022.04.18, 주민등록일자는 2022.04.21이고 보증금은 500,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 2025.12.16 강제경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 매수인에게 남는 전형적인 선순위 임차보증금 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 116동 12층1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 163.43㎡ · 지하1층/지상20층 중 12층 |
| 소유자 | 윤경옥 · 2011.01.07 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 242,550,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 큰마을대림,현대아파트 · 2,588세대 · 2001.12.17 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 문제는 그 밖의 점유자
2011.01.07 설정된 서천서부수산업협동조합 근저당 435,500,000원과 2016.01.08 묵동신용협동조합 근저당 55,200,000원은 각각 2022.04.18, 2022.04.15 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 기준권리는 2025.12.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞선 2024.04.24 강진기의 주택임차권은 보증금 500,000,000원으로, 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 242,550,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,195,700원을 제외한 238,354,300원이 배당되고 261,645,700원이 미배당됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강진기 | 2022.04.21 / 2022.04.18 | 500,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| 문주필 | 2024.11.01 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 강진기 임차권은 2026.05.21 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수액입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장도 하락 중
동일 면적 163.43㎡의 최근 거래 12건 평균은 434,583,333원이고, 최근 12개월 기준 7건 평균은 423,214,285원입니다. 최신 거래는 2026.08의 400,000,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래군보다 -6.1% 낮아 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 434,583,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 163.43㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 163.43㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 163.43㎡ | 17 | 495,000,000원 |
| 2026.05 | 163.43㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2025.11 | 163.43㎡ | 19 | 395,000,000원 |
| 2025.10 | 163.43㎡ | 4 | 427,500,000원 |
| 2025.09 | 163.43㎡ | 10 | 435,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 163.43㎡ | 7건 | 423,214,285원 |
현재 최저가 242,550,000원은 최근 12개월 평균의 57.3%입니다. 확약으로 강진기 임차권 인수가 실질 0원이 된다는 전제만 놓고 보면 가격 격차는 큽니다. 그러나 문주필의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실질취득액을 242,550,000원으로 확정할 수는 없습니다. 미상 보증금이 존재하면 그만큼 실제 부담이 늘 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,195,700원 |
| 1. 임차인 강진기 보증금 | 500,000,000원 | 238,354,300원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 강진기의 미배당액은 261,645,700원이지만, 2026.05.21 확약을 반영하면 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 문주필의 보증금·배당관계는 확인되지 않아 이 표의 금액에 포함할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호곡초등학교 서측 인근. 대규모 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕, 지하1층/지상20층 건물 중 12층이며 기본 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 7필지 일단의 아파트 건부지이며 단지 내 도로가 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 환금성. 2,588세대 단지이고 동일 면적 거래가 이어지고 있으나 최근 거래 추세는 -6.1%로 하락 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.05.21 확약의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 문주필 보증금 확인. 2024.11.01 전입 점유자의 임대차계약, 보증금, 점유관계, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 242,550,000원만을 취득가로 보지 말고 문주필의 승계 가능한 보증금이 확인되면 그 금액을 더해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 423,214,285원, 최신 거래 400,000,000원, 추세 -6.1%를 기준으로 응찰 상한을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 육안 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 임차인 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 위험은 줄었지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건은 표면적으로는 상당히 매력적인 가격입니다. 감정가 495,000,000원에서 3회 유찰돼 242,550,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 423,214,285원의 57.3%입니다. 원래라면 강진기 보증금 500,000,000원이 낙찰가를 훨씬 웃돌아 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘고 실질취득액이 사실상 보증금 부근에 고정되는 구조지만, 이번에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 그 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다.
하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 별도 점유자 문주필은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 확약 밖 임차인 위험이 확인되지 않은 채 남아 있으므로, 현재 최저가를 곧바로 최종 실질취득가로 보는 것은 위험합니다. 게다가 최근 거래 흐름도 -6.1% 하락세입니다. 결론은 “가격은 매력적, 주된 선순위 임차권은 확약으로 해소, 그러나 미상임차인 확인 전에는 권리분석 미완료.”입니다.
