5억원 임차권은 확약으로 인수 0원* — 그러나 미상 점유자가 남는다

의정부지방법원 2025타경65090. 고양시 일산서구 탄현동 큰마을현대아파트 116동 1204호, 전용면적 163.43㎡의 아파트입니다. 감정가는 495,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 346,500,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 500,000,000원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당 경매와 구조가 다릅니다. 현재 등기부상 남아 있던 서천서부수산업협동조합 근저당 435,500,000원과 묵동신용협동조합 근저당 55,200,000원은 각각 2022.04.18.과 2022.04.15. 해지로 말소됐습니다. 이에 따라 제공된 말소기준은 2025.12.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

그보다 앞선 2024.04.24. 강진기의 보증금 500,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 전입일은 2022.04.21., 점유개시일과 확정일자는 2022.04.18.이므로 원칙상 말소기준보다 앞선 대항력·우선변제권 임차권입니다. 현재 회차의 배당 계산만 보면 340,849,000원을 배당받고 159,151,000원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 미상 점유자는 별도

윤경옥은 2011.01.07. 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 당시 설정된 서천서부수산업협동조합 근저당과 이후 설정된 묵동신용협동조합 근저당은 2022년 모두 해지됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.12.16. 강제경매개시결정입니다.

강진기의 임차권은 기준보다 앞서 원칙상 인수형이지만, 2026.5.21. 확약으로 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 반면 문주필은 기준보다 앞서 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태로 남습니다.

② 임차·점유 현황

실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며, 위 표의 임차인 수에 별도로 더하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘총 취득원가’는 미확정

큰마을대림·현대아파트 전용 163.43㎡의 최근 거래 12건입니다. 전체 평균은 434,583,333원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 439,000,000원과 최신 거래 420,000,000원을 우선했습니다. 최근 가격은 이전 구간보다 6.4% 높은 흐름입니다.

현재 최저가 346,500,000원은 최근 12개월 평균의 78.9%이고, 같은 면적·같은 12층의 2026.05. 최신 거래 420,000,000원보다도 낮습니다. 강진기 임차권만 놓고 확약이 그대로 이행된다면 가격 구간 자체는 실거래보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 346,500,000원 가정)

배당 계산상 강진기의 미배당액은 159,151,000원입니다. 다만 2026.5.21. 확약이 유효하게 이행되면 이 금액의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 문주필 관련 금액은 확인되지 않아 위 배당표에 포함되지 않았습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 강진기의 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 따라서 단순히 유찰 횟수만 보고 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서는 확약이 그 구조를 해소하지만, 효력은 강진기 임차권에 한정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 호곡초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지와 각급 학교, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하 1층·지상 20층 건물 중 12층이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 단지. 큰마을대림·현대아파트는 2,588세대이며 사용승인일은 2001.12.17.입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 속하고 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,049,000원/㎡입니다.
• 현장 확인. 내부는 폐문과 이해관계인 부재로 육안 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.5.21. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
• 문주필 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
• 명세서 기재 대조. 명시된 인수권리가 없다는 기재와 문주필의 기준일 이전 전입 사실을 함께 대조해 권리관계를 재확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 강진기 임차권등기와 문주필 현황조사가 함께 존재하므로 실제 점유자와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 수리 상태와 사용 현황을 별도로 점검해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 배당표에 반영되지 않은 세금·최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격은 조건부 합격, 권리는 확인 전 보류

현재 최저가 346,500,000원은 최근 12개월 평균 439,000,000원의 78.9%이고, 같은 면적·같은 12층 최신 거래 420,000,000원보다 낮습니다. 가격만 보면 검토할 여지가 충분합니다.

그러나 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차권입니다. 강진기의 보증금 500,000,000원은 원칙상 현재 회차에서 159,151,000원이 인수되는 구조지만, 주택도시보증공사의 확약에 따라 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그 확약은 문주필에게까지 자동으로 적용되지 않습니다.

문주필은 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 “최저가 346,500,000원에 취득 가능하다”라고 단정할 수 없습니다. 문주필의 임대차관계가 해소되거나 인수액이 없다는 점이 확인될 때 비로소 실거래 대비 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 결론은 가격은 조건부 합격, 권리는 확인 전 보류입니다.

* 2026.5.21. 주택도시보증공사가 제출한 확약이 유효하게 이행되고, 강진기 임차권의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 완료되는 것을 전제로 합니다. 문주필의 권리에는 적용되지 않습니다.