의정부지방법원 2025타경65091. 고양시 일산서구 탄현동 큰마을현대아파트 120동 1803호, 전용 59.94㎡ 대상 물건입니다. 감정가는 2억6,500만원, 현재 최저매각가는 1억8,550만원으로 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 결정적인 부담요소는 을구 18번에 설정된 임차권입니다. 임차인 이창선의 보증금은 3억원으로 현재 최저가보다 큽니다.
원칙적으로는 전입 2022.05.06, 확정일자 2022.04.15, 점유개시 2022.05.06으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이므로, 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 그러나 이번 물건에는 별도의 인수조건변경확약이 존재합니다. 주택도시보증공사가 양도 전 임차권자인 이창선의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 확약이 효력을 유지하는 범위에서는 인수액이 0원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 120동 18층1803호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.94㎡ · 18층 |
| 소유자 | 이순자 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 확약
현재 사건의 핵심 권리는 2024.05.17. 설정된 을구 18번 주택임차권입니다. 보증금은 300,000,000원이고, 임대차계약일자는 2022.03.12, 전입 및 점유개시일자는 2022.05.06, 확정일자는 2022.04.15입니다. 이에 따라 대항력과 우선변제권이 함께 존재합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3억원, 그러나 확약으로 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 권리판단 |
|---|---|---|---|
| 이창선 | 건물전부 · 주거(임차권등기) 전입 2022.05.06 · 확정 2022.04.15 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 有 보증기관 승계 확약 적용 시 인수 0원 |
임차인은 실제 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 “양도전: 주택임차권자 이창선”으로 확인되며, 이 사건은 보증금 3억원을 다시 합산하는 중복신고 구조가 아니라 보증기관이 승계한 채권의 행사로 보는 것이 타당합니다. 배당요구도 2024.05.17.에 이루어졌습니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 충분히 낮다
같은 단지의 동일 평형대 최근 실거래 12건은 2026년 6~8월에 형성되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 242,583,333원, 최신 거래는 2026.08의 227,000,000원입니다. 현재 최저가 185,500,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%이며 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.82㎡ | 1 | 227,000,000원 |
| 2026.08 | 59.82㎡ | 1 | 227,000,000원 |
| 2026.08 | 59.82㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 59.82㎡ | 8 | 268,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 10 | 237,000,000원 |
| 2026.07 | 59.82㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 59.82㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 59.82㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 17 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 9 | 252,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 242,583,333원 |
실거래 범위는 200,000,000원~268,000,000원입니다. 현재 최저가 185,500,000원은 최근 12개월 평균보다 57,083,333원 낮고, 최신거래 227,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 시세 비교만 놓고 보면 현재 회차의 가격 경쟁력은 충분합니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,397,000원 |
| 1. 임차인 이창선 보증금 (우선변제) | 300,000,000원 | 182,103,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,397,000원과 임차인 배당 182,103,000원을 합쳐 185,500,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분은 117,897,000원이지만, 2026.07.09.자 확약에 따라 매수인 인수액은 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 탄현동 소재 호곡초등학교 서측 인근이며 부근은 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 탄현역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 내 18층 1803호이며 사용승인일은 2001.12.17.입니다. 위생·급배수·소화전·난방·승강기설비가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,049,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 총 세대수는 2,588세대이고 최근 12건의 동일 평형 실거래가 2억~2.68억원 범위에서 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.07.09.자 인수조건변경확약서의 문구와 매각물건명세서 최종 기재를 먼저 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나야 인수 0원 판단을 확정할 수 있습니다.
- 임차보증금 구조 분리. 보증금 300,000,000원 자체는 크지만, 확약 적용 시 부족분 117,897,000원을 매수인이 추가 부담하는 구조로 보지 않습니다.
- 가격 기준. 현재 185,500,000원은 최근 12개월 평균 242,583,333원의 76.5%이고 최신거래 227,000,000원보다도 낮습니다.
- 4회 유찰 확인. 단지 평균 2.1회보다 유찰이 많으므로 가격 외의 유찰 원인을 현장과 점유관계에서 추가 점검해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 낙찰 후 말소·인도 과정과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “이번 물건은 확약과 가격이 승부처”
이 물건은 처음 보면 상당히 무거운 권리구조입니다. 3억원의 임차보증금과 대항력, 우선변제권이 존재하고, 현재 최저가 1억8,550만원보다 보증금이 훨씬 큽니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.07.09.자 인수조건변경확약은 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 한 핵심 문서입니다. 따라서 확약이 그대로 적용된다면 인수 0원이라는 큰 변화가 발생합니다.
동시에 가격은 최근 12개월 평균 2.4258억원 대비 76.5%로 낮고, 최신 2026.08 거래 2.27억원과 비교해도 할인폭이 있습니다. 반면 이미 4회 유찰된 만큼 단순히 “싸다”는 이유만으로 접근하기보다 확약의 최종 유효성, 임차권등기 말소, 실제 점유 및 현장 상태를 확인하는 것이 우선입니다. 권리의 핵심은 확약, 가격의 핵심은 1.855억원입니다.
