의정부지방법원 2025타경65091. 일산서구 탄현동 큰마을현대아파트 120동 18층 1803호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이순자이며 2023.11.20. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 청구금액 300,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기부에 남아 있는 핵심 권리는 근저당이 아니라 주택임차권입니다. 임차인 이창선은 2022.05.06. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.15.이며, 건물 전부에 관해 보증금 300,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 이 날짜들은 2025.12.11. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 제120동 제18층 제1803호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 철근콘크리트조 · 지상 20층 중 18층 |
| 사용승인 | 2001.12.17. |
| 소유자 | 이순자 (2023.08.29. 협의분할에 의한 상속, 2023.11.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (3회 유찰 표시) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11. |
① 권리 흐름 — 임차권이 매각 뒤에도 남는다
현재 권리분석의 기준은 2025.12.11. 접수된 강제경매개시결정입니다. 과거에 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐지만, 이창선의 전입·점유와 임차권등기는 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 매각으로 임차권이 자동 소멸하는 구조가 아니며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인 인수로 이어집니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2022.05.06. | 2022.04.15. | 2024.05.17. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
이창선은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 300,000,000원 한 건만 반영해야 하며, 현재 매각가 265,000,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 260,490,000원을 배당받고 부족분 39,510,000원이 남습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
큰마을대림·현대아파트 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 253,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.07. 245,000,000원, 표본 범위는 240,000,000원~285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 17 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 9 | 252,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 59.82㎡ | 12 | 242,000,000원 |
| 2026.05 | 59.82㎡ | 9 | 276,000,000원 |
| 2026.05 | 59.82㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 3 | 273,000,000원 |
| 2026.05 | 59.82㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 59.82㎡ | 17 | 244,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 253,916,666원 |
최저가 265,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 104.4%로, 최근 평균보다 낮지 않습니다. 여기에 미배당 보증금 39,510,000원을 더한 실질취득 304,510,000원은 최근 평균의 119.9%, 최신 거래 245,000,000원의 124.3%입니다. 최근 최고 거래 285,000,000원보다도 19,510,000원 높습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 | 최근 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 265,000,000원 | 39,510,000원 | 304,510,000원 | 119.9% |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,000,000원 | 91,768,000원 | 303,768,000원 | 119.6% |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 169,600,000원 | 133,574,400원 | 303,174,400원 | 119.4% |
회차가 내려가면 낙찰대금은 감소하지만 임차인 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득입니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,510,000원 |
| 1. 임차인 이창선 보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 260,490,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 배당 후 부족분 39,510,000원은 매수인 인수 가능액입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 이 가정에서 배당액 0원이며, 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 건물의 18층입니다.
- 주위환경. 호곡초등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 탄현역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 단지 규모. 큰마을대림·현대아파트는 2,588세대이며 사용승인일은 2001.12.17.입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 등고 평탄한 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되며 공시지가는 2,049,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인되지만 거래가는 240,000,000원부터 285,000,000원까지 차이가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 265,000,000원에 인수 가능액 39,510,000원을 합친 304,510,000원이 가격 판단의 기준입니다.
- 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 303,768,000원, 303,174,400원으로 최근 평균보다 19% 이상 높습니다.
- 임차인 배당액 확인. 집행비용과 조세채권 등 실제 배당순위에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당표를 재산정해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 임차권자는 보증금 전액을 변제받기 전까지 권리를 주장할 수 있으므로 잔금납부·명도·임차권등기 말소의 선후관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 현재 점유 상태는 별개의 문제이므로 현장 방문과 현황조사 원본 대조가 필요합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소에서 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 내용을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 물건”
이 사건의 핵심은 감정가 265,000,000원이나 3회 유찰이라는 표면적 숫자가 아닙니다. 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인이 먼저 배당받고, 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 점입니다. 현재 회차에서는 실질취득이 304,510,000원으로 최근 12개월 평균 253,916,666원의 119.9%입니다.
더 유찰돼 매각가가 212,000,000원이나 169,600,000원으로 내려가도 인수액이 91,768,000원, 133,574,400원으로 늘어 실질취득은 계속 303,000,000원대에 남습니다. 낙찰가 하락이 곧 매입원가 하락으로 연결되지 않는 구조입니다. 권리관계는 명확하지만, 가격과 인수 부담을 함께 보면 최근 실거래보다 높은 비용을 치르게 됩니다. 최저가는 낮아질 수 있어도 실질취득은 시세보다 높다. 이것이 이 물건의 결론입니다.