221,372,000원
의정부지방법원 2025타경65129. 고양시 일산동구 장항동 라몬테이탈리아노 1층106호로, 감정평가상 판매시설(상가)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 조긍식이며, 2019.06.05 소유권이전 당시 거래가액은 909,583,560원입니다. 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 636,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 분석의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 221,372,000원입니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없어 이 금액을 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린·판매시설은 주거용 부동산보다 점유관계와 영업시설, 유치권 주장 여부가 실제 인도와 환금성에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 점유자 확인과 유치권 표시의 실체 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65129 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 1800 라몬테이탈리아노 1층106호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 연리지로 51 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상가)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 5층 · 제1층 제106호 |
| 소유자 | 조긍식 · 2019.06.05 소유권이전 · 거래가액 909,583,560원 |
| 감정가 / 최저가 | 922,000,000원 / 221,372,000원 · 4회 유찰 |
| 청구액 | 614,444,926원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 별도 확인
말소기준은 2019.06.05 주식회사우리은행 근저당권 636,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 앞서 2024.03.08 개시됐던 임의경매는 2025.09.16 취하돼 말소됐고, 2025.12.17 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 한 명은 대항력 없음, 한 점유는 미상
| 점유자 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 / 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강인숙 | 50.0200 | 2022.08.19 | 110,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 | 2026.03.04 배당요구 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
강인숙의 전입신고일은 2022.08.19로, 말소기준권리인 2019.06.05 근저당보다 늦습니다. 따라서 강인숙은 대항력이 없습니다. 보증금 110,000,000원, 월세 1,800,000원이며 2026.03.04 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
반면 매각물건명세서에는 별도로 ‘점포’·용도 ‘주거’가 기재돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 점유를 선순위 대항력 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 현황을 보완 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,372,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,899,208원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 636,000,000원 | 217,472,792원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 221,372,000원 가정 시 근저당권 미배당액은 418,527,208원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 221,372,000원 | 217,472,792원 | 418,527,208원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 154,960,400원 | 151,990,954원 | 484,009,046원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 108,472,280원 | 106,153,668원 | 529,846,332원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 한류수변공원 서측 인근이며, 근린생활시설과 아파트 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설(상가)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 건물의 제1층 제106호입니다. 위생·급배수, E/V, 소방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 10m 내외 블록포장도로, 동측 약 10m 내외 아스콘포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역(관광문화단지도시개발), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.
- 토지. 토지면적 3,132.7㎡, 공시지가 1,859,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 점유 확인. ‘점포’로 기재된 주거 점유의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 현황과 명세서를 대조해야 합니다.
- 강인숙 점유 확인. 강인숙은 전입 2022.08.19로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 유치권 표시 확인. 출입구 창문의 ‘유치권행사중’ 표시와 실제 점유·채권관계를 확인해야 합니다. 신고는 없지만 성립 여부가 명확하지 않습니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 현장 임대·매매 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 판매시설(상가)이고 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체를 향후 재매각·임대 수요 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 유치권 관련 현장을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 가격보다 점유의 확실성이 먼저”
이 사건은 감정가 922,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 221,372,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 명확하고, 명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 ‘권리상 인수 0원’만으로 안전하다고 결론 내리기에는 확인할 것이 남습니다. 강인숙은 대항력이 없지만 별도 ‘점포’ 점유는 전입일·보증금이 미상이고, 출입구에는 ‘유치권행사중’ 표시가 존재합니다. 신고는 없고 성립 여부는 명확하지 않습니다. 여기에 근린·판매시설이라는 용도와 4회 유찰 이력까지 겹칩니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 점유와 현장 리스크는 아직 닫히지 않은 사건입니다. 시세 자료도 없으므로 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하지 말고, 현장 확인이 선행돼야 합니다.
