의정부지방법원 2025타경65129. 고양시 일산동구 장항동 라몬테이탈리아노 제1층 제106호, 감정평가상 판매시설(상가)로 이용 중인 근린시설 물건입니다. 소유자 조긍식이 2019.06.05 거래가액 909,583,560원으로 소유권을 이전받고, 같은 날 우리은행 근저당권 636,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 임의경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름이라, 등기상 후순위 권리 인수 구조는 단순합니다.
문제는 권리 순위 자체보다 점유와 현장 리스크입니다. 강인숙은 2022.08.19 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없다고 정리되지만, 별도로 기재된 점포 주거 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 여기에 출입구 창문에 “유치권행사중” 표시가 있었다는 비고가 있어, 신고가 없더라도 입찰 전 점유·공사대금·점유 계속성은 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 1800 라몬테이탈리아노 1층106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 판매시설(상가) · 제1층 제106호 |
| 소유자 | 조긍식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 922,000,000원 / 451,780,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2312유동화전문유한회사 / 614,444,926원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 우리은행 근저당
말소기준은 2019.06.05 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 현재 경매개시결정은 그 이후 등기이고, 매각으로 정리됩니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재되어 있어 등기부상으로는 낙찰자가 떠안을 확정 금액이 잡히지 않습니다.
② 임차인·점유 — 확정 인수 0원이어도 미상 점유는 남는다
| 점유·임차 신고 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강인숙 · 50.0200 | 2022.08.19 | 110,000,000원 / 1,800,000원 | 2026.03.04 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 점포 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 구조는 아닙니다. 이름이 확인된 임차인은 강인숙 1명이고, 강인숙의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 별도 기재된 점포 주거 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 “명세서상 인수 0원”과 “점유 확인이 필요 없음”은 같은 말이 아닙니다.
③ 가격·배당 — 최저가 4.52억, 근저당 미배당 1.91억
현재 최저매각가는 451,780,000원입니다. 감정가 922,000,000원에서 2회 유찰되어 49%까지 내려온 가격입니다. 이 금액으로 매각된다고 가정하면, 집행비용을 먼저 공제한 뒤 우리은행 근저당에 대부분 배당되고, 근저당 기준 미배당은 191,137,800원으로 남습니다. 이 미배당은 말소되는 근저당권자의 회수 부족분이지, 명세서상 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,917,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 636,000,000원 | 444,862,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | 636,000,000원 | 191,137,800원 |
매각가 451,780,000원 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 한류수변공원 서측 인근입니다. 인근은 근린생활시설과 아파트 등이 소재하는 상업지대로 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층/지상 5층 건물의 제1층 제106호입니다. 위생 및 급배수 설비, E/V설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지는 평지의 세로장방형이고, 북측 및 동측 도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설(상가)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 표시 확인. 출입구 창문에 “유치권행사중” 표시가 있었으므로, 실제 점유자·표시 주체·공사대금 주장 여부·점유 개시 시점을 확인하세요.
- 미상 점유 확인. 점포 주거 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 두고, 현장조사와 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 강인숙 임차 부분. 보증금 110,000,000원, 월세 1,800,000원, 배당요구일 2026.03.04로 확인됩니다. 전입일은 2022.08.19로 말소기준 이후입니다.
- 상가 환금성. 감정가의 49%까지 내려왔지만, 상가는 공실·업종·관리비·권리금·임대수요에 따라 실제 환금성이 크게 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하고, 미납 관리비와 점유 이전 가능성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “정리 가능한가”가 먼저
이 물건은 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려와 매력적으로 보입니다. 하지만 상가 경매에서 중요한 것은 할인율만이 아닙니다. 명세서상 인수권리는 없고 강인숙의 대항력도 없지만, 점포 주거 미상 점유와 유치권행사중 표시가 남아 있습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리 순위는 비교적 정리 가능하지만, 현장 점유와 유치권 표시를 해소할 수 있다는 확인 없이는 공격적으로 볼 물건이 아닙니다. 가격은 내려왔고, 리스크는 아직 남아 있습니다.