서울중앙지방법원 2025타경102692. 관악구 신림동 대림아트빌 3층 303호, 전용 37.77㎡의 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 감정가 314,000,000원에서 최저매각가가 102,891,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 등기부 을구 3번에는 송한영 명의의 주택임차권등기가 있고, 보증금은 238,000,000원입니다. 임차인의 주민등록일은 2018.10.22, 점유개시일은 2018.11.15이며 최초 확정일자는 2018.11.16입니다. 모두 2025.04.14 경매개시결정보다 앞선 권리관계입니다.
매각물건명세서에도 이 임차권등기는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 판단 기준은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰가 + 인수 보증금입니다. 여기에 별도 점유자 '택금융'은 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 권리관계가 완전히 정리됐다고 볼 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102692 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 646-317 대림아트빌 3층 303호 도로명주소: 서울특별시 관악구 난곡로26길 115 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 도시형생활주택 단지형 · 전용 37.77㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2018.09.13 · 16세대 |
| 소유자 | 박현수 (2025.08.19 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 | 314,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,891,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 약 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 268,545,549원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.14 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 임차보증금 | 송한영 238,000,000원 |
| 예상 인수액 | 137,349,474원 (현재 회차 배당 추정) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수한다
과거 관악농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권은 2018.11.15 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 취급하지 않습니다. 반면 2023.11.23 등기된 송한영의 주택임차권은 말소되지 않았고, 그보다 앞선 주민등록·점유 및 확정일자에 따라 경매개시결정보다 우선하는 권리가 있습니다.
2025.04.14 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 경매개시결정이 말소된다고 해서 선순위 임차권의 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다. 또한 2025.08.19 등기된 민간임대주택등기가 남아 있어 등록 상태와 매각 후 처리 여부도 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수가 가격을 결정한다
| 점유·권리자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송한영 전유부분 전부 · 주택임차권등기 |
2018.10.22 2018.11.16 |
238,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 있음 |
승계 신고 아님 |
| 택금융 주거 점유 관련 기재 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
확인된 대항력 임차인 1명(송한영)과 별도의 미상 점유 관련 기재 1건이 있습니다. 보증기관 승계·대위 신고로 확인된 항목은 없으며, '택금융'의 실제 임차인 해당 여부와 다른 권리자와의 관계는 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 41.2%가 아니라 실질취득 약 96.1%
대림아트빌 동일 전용 37.77㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 최근 거래는 2025.07의 270,000,000원이고, 비교 표본 평균은 250,000,000원입니다. 현재 최저가 자체는 평균의 41.2%지만, 보증금 인수를 반영한 실질취득은 약 240,240,474원으로 평균과 가까워집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 37.77㎡ | 3층 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 37.77㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 최근 표본 평균 | 37.77㎡ | 2건 | 250,000,000원 |
실질취득 추정액은 240,240,474원으로 거래 평균보다 약 9,759,526원 낮습니다. 그러나 2025.03 거래가 230,000,000원보다는 높으며, 비교 표본이 2건에 불과해 개별 호실의 환금가치를 확정하기 어렵습니다. 최근 거래는 2025.07로, 매각기일 시점의 현재 시세를 그대로 보장하지도 않습니다.
| 유찰 시나리오 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 102,891,000원 | 137,349,474원 | 240,240,474원 |
| 6회 유찰 시 | 82,312,800원 | 157,568,830원 | 239,881,630원 |
| 7회 유찰 시 | 65,850,240원 | 173,735,064원 | 239,585,304원 |
각 회차는 제시된 배당·인수 시나리오에 따라 합산했습니다. 실제 입찰가 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있고, 대항력 미상 점유 관련 추가 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,240,474원 |
| 1. 임차인 송한영 · 우선변제 | 238,000,000원 | 100,650,526원 |
| 2. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 268,545,549원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 별도 부담 | — | 137,349,474원 |
집행비용 2,240,474원을 먼저 차감한 후 남는 매각대금 100,650,526원은 선순위 임차보증금 배당에 사용되는 추정 구조입니다. 한국주택금융공사의 예상배당은 0원, 청구액 기준 미배당은 268,545,549원입니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 배분하는 금액이 아니라 매수인의 별도 부담입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악구 신림동 남강고등학교 남측 인근이며, 연립주택·다세대주택·학교·임야가 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.09.13 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 도시가스 개별난방·승강기·위생 및 급배수·화재탐지 및 소화설비가 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 있어 실제 적용 범위를 확인해야 합니다. 공시지가 표시는 2,440,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 약 10m 및 2m 내외의 포장도로와 접하고, 북서측 하향 완경사지대에 위치합니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택으로 동일 전용면적 실거래 표본이 2건뿐입니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.1회이며, 개별 호실의 시장가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수액. 송한영의 임차보증금 238,000,000원, 예상배당액 100,650,526원, 인수 추정액 137,349,474원의 관계를 반드시 재검증해야 합니다.
- 실질취득 기준. 입찰가격만 보지 말고 낙찰대금과 보증금 인수액을 합한 총부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 추가 유찰 시에도 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
- 미상 점유자. '택금융'의 정확한 인적 사항, 실제 점유 여부, 전입일·확정일자·보증금 및 송한영과의 관계를 확인해야 합니다. 현재로서는 대항력 가능·미상입니다.
- 배당요구·임차권등기. 송한영의 배당요구와 임차권등기, 실제 배당순위, 미배당 보증금의 인수 범위를 원본 매각물건명세서와 등기사항전부증명서로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택. 2025.08.19 등기된 민간임대주택등기의 현재 효력 및 매각 후 처리, 등록 관련 의무 여부를 확인해야 합니다.
- 가격·환금성. 실거래 평균 250,000,000원은 2건 표본이므로 최신 거래 상황과 실제 매각 가능한 가격을 별도로 검토해야 합니다.
- 명도·관리비. 점유관계와 임차권 처리에 따른 인도 가능 시점, 미납 관리비 및 추가 부담을 확인해야 합니다.
- 입찰기일·원본 대조. 매각기일 2026.10.22를 기준으로 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 배당 관련 자료와 사건 진행 상태를 최신 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮다고 취득가도 낮은 것은 아니다”
이 물건은 감정가 314,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 102,891,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 238,000,000원 때문에 현재 회차의 실질취득 추정액은 240,240,474원입니다. 최근 동일 면적 실거래 평균 250,000,000원보다 낮기는 해도, 그 차이가 제한적입니다.
더욱이 별도 점유자 '택금융'의 권리 상태가 미상이고 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 추가 유찰돼도 낙찰가 감소분을 인수 보증금 증가분이 대부분 상쇄하므로 큰 폭의 가격 하락을 기대하기 어려운 구조입니다. 결론은 권리위험이 큰 인수형 경매로, 현재 최저가의 외형적 할인율만으로 입찰을 판단해서는 안 된다는 것입니다. 선순위 보증금과 미상 점유 관련 권리를 확정하고, 실제 총취득비용에 충분한 여유가 확인될 때에만 접근을 검토하는 편이 합리적입니다.
