서울중앙지방법원 2025타경102692. 관악구 신림동 대림아트빌 3층 303호, 전용 37.77㎡의 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 송한영은 2018.10.22. 주민등록, 2018.11.15. 점유개시, 2018.11.16. 최초 확정일자를 갖고 있으며 2023.11.23. 임차보증금 238,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조를 명시하고 있습니다.
현재 최저매각가 128,614,000원에서 집행비용 2,600,596원을 먼저 제외하면 송한영에게 126,013,404원이 배당되고, 남는 보증금 111,986,596원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득은 240,600,596원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 그만큼 늘기 때문에 총부담은 보증금 238,000,000원에 집행비용이 더해진 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102692 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 646-317 대림아트빌 3층 303호 · 도로명 난곡로26길 115 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 37.77㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 박현수 · 2025.07.01. 매매, 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 128,614,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 268,545,549원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2018.09.13. |
| 규모 | 대림아트빌 16세대 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 먼저다
임차인·점유자 분석
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송한영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 238,000,000원 | 전입 2018.10.22 · 확정 2018.11.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 111,986,596원 인수 |
| 택금융 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
송한영은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사하지만, 낙찰대금이 보증금보다 작아 전액 회수가 불가능합니다. 반면 ‘택금융’은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없으며 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 따라서 송한영의 확정된 인수액 외에도 별도 점유관계의 추가 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 1.286억이 아니라 2.406억
대림아트빌 전용 37.77㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 250,000,000원이고, 최신 거래는 2025.07. 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 37.77㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 37.77㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.77㎡ | 2건 | 250,000,000원 |
최저가 128,614,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 51.4%지만, 이 비율은 이 사건에서 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 현재 회차 실질취득은 240,600,596원으로 최근 12개월 평균 250,000,000원의 96.2%, 최신 거래 270,000,000원의 89.1%입니다. 최근 평균 대비 차이는 9,399,404원뿐이라, 인수 리스크까지 감수할 만큼 큰 할인폭이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,600,596원 |
| 1. 임차인 송한영 보증금 | 238,000,000원 | 126,013,404원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 268,545,549원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 송한영 보증금 부족분 111,986,596원이 매수인에게 인수됩니다. 한국주택금융공사 청구금액 268,545,549원은 배당되지 않는 구조입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 인수액 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 128,614,000원 | 111,986,596원 | 240,600,596원 |
| 5회 유찰 시 | 102,891,200원 | 137,349,277원 | 240,240,477원 |
| 6회 유찰 시 | 82,312,960원 | 157,568,673원 | 239,881,633원 |
낙찰가가 128,614,000원에서 102,891,200원, 82,312,960원으로 내려가도 인수액은 111,986,596원에서 137,349,277원, 157,568,673원으로 커집니다. 즉 유찰이 반복돼도 실질취득은 약 2.4억원에 묶이는 구조입니다. 이 사건에서 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 계산은 성립하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택단지형), 전용 37.77㎡. 2018.09.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 303호입니다.
- 입지. 남강고등학교 남측 인근으로 연립주택·다세대 등 공동주택, 학교, 임야가 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 10m 및 2m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 대림아트빌은 16세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 3.8회로, 매도 시 거래 표본과 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 128,614,000원 + 인수 111,986,596원 = 240,600,596원입니다.
- 송한영 미배당액 재확인. 실제 배당표 확정 전 집행비용과 선순위 배당 변동에 따라 인수잔액이 달라질 수 있으므로 배당기준을 다시 대조해야 합니다.
- ‘택금융’ 점유관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 가능 여부를 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2025.08.19. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 정리 여부를 등기부와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본을 보수적으로 적용. 동일 면적 실거래가 2건뿐이므로 250,000,000원 평균 하나만으로 매도가를 확정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 ≠ 반값 취득”
이 사건의 숫자는 처음 보면 강하게 끌립니다. 감정가 314,000,000원이 네 번 유찰돼 최저가가 128,614,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 송한영의 대항력 있는 보증금 238,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 현재 회차에서 매수인이 떠안는 잔액은 111,986,596원입니다. 실질취득은 240,600,596원으로 다시 올라갑니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 250,000,000원의 96.2%입니다. 즉 경매 특유의 권리·명도· 배당 불확실성을 감수하면서 확보하는 가격 차이가 크지 않습니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총부담이 약 2.4억원에서 크게 내려가지 않고, 별도 점유자 ‘택금융’의 대항력·보증금도 미상입니다. 낮은 최저가는 매력적으로 보이지만, 실제 매수비용과 권리위험을 합치면 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
