최저가 1.61억이 아니라 ‘실질취득 2.41억’ — 신림동 대림아트빌 303호

서울중앙지방법원 2025타경102692. 관악구 신림동 대림아트빌 3층 303호, 전용 37.77㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 세 번 유찰된 최저가가 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 실제 임차인은 송한영 1명이며, 주민등록일은 2018.10.22., 점유개시일은 2018.11.15., 최초 확정일자는 2018.11.16.입니다. 보증금은 증액분을 포함해 238,000,000원이고, 배당요구도 이뤄졌습니다.

현재 최저매각가 160,768,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,050,752원을 먼저 제외한 157,717,248원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 중 남는 80,282,752원은 매수인이 인수하므로, 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득은 241,050,752원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당 잔액이 그만큼 늘어나기 때문에, 추가 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 매수인이 인수

분석상 말소기준은 2025.04.14. 강제경매개시결정입니다. 송한영의 주민등록·점유·확정일자는 모두 이보다 앞서며, 등기부에는 2023.11.23. 보증금 238,000,000원의 주택임차권이 기재됐습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하거나 인수할 수 있다고 명시합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

송한영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 238,000,000원을 중복 합산할 사정은 없지만, 보증금 자체가 현재 최저가보다 크므로 배당으로 전액 변제될 수 없습니다. 현재 회차 예상배당은 157,717,248원이며, 부족분 80,282,752원이 매수인 부담으로 남습니다.

제시된 회차별 배당 가정 기준입니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 총부담은 약 240,000,000원대로 유지됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 241,050,752원으로 판단

대림아트빌 전용 37.77㎡의 최근 실거래는 2건입니다. 거래금액은 230,000,000원과 270,000,000원, 평균은 250,000,000원입니다.

현재 회차 실질취득 241,050,752원은 실거래 평균보다 8,949,248원 낮아 평균의 96.4%입니다. 반면 실거래 최저 230,000,000원보다는 11,050,752원 높습니다. 인수 위험과 명도·임차권 정리 부담을 감수하고도 확보되는 가격 차이는 실거래 평균 대비 3.6%에 그칩니다.

④ 예상배당표 (매각가 160,768,000원 가정)

현재 최저가 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당에 사용됩니다. 임차보증금 부족분 80,282,752원은 매수인 인수 가정이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 다세대주택인 도시형생활주택단지형으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 303호입니다.
• 입지. 남강고등학교 남측 인근에 위치하며, 연립주택·다세대 등 공동주택과 학교·임야가 형성된 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측과 북서측으로 폭 약 10m 및 2m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 급·배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 소화설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,440,000원/㎡입니다. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 규모이며 동일 면적 최근 실거래 표본은 2건입니다. 이 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회이고 낙찰률은 0.0으로 집계됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 응찰가 계산. 입찰가에 송한영의 예상 미배당 보증금을 더해 총부담을 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 241,050,752원입니다.
• 배당 결과 확인. 임차인 예상배당 157,717,248원과 매수인 인수 80,282,752원은 현재 최저가 가정입니다. 실제 낙찰가와 배당 결과에 따라 잔액을 다시 산정해야 합니다.
• 임차권 정리. 인수할 보증금의 지급 시기와 주택임차권등기 말소, 점유 인도 절차를 함께 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 240,600,602원과 240,240,481원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2025.08.19. 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 다시 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조해야 합니다.
• 시세 표본 확인. 최근 동일 면적 실거래는 2건이므로 내부 상태와 개별 층·점유 상태를 현장에서 추가 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”

이 물건은 감정가 314,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 160,768,000원까지 내려왔습니다. 그러나 보증금 238,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서는 80,282,752원을 매수인이 인수합니다. 결국 실질취득은 241,050,752원으로 실거래 평균 250,000,000원의 96.4%입니다.

4회와 5회 유찰을 가정해도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 240,600,602원과 240,240,481원으로 유지됩니다. 표면 가격은 크게 할인됐지만 총부담은 시세에 근접하고, 대항력 임차인의 보증금 인수와 임차권 정리까지 필요합니다. 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득가입니다.