의정부지방법원 2025타경65152. 파주시 와동동 누메르 B동 지1층4호로, 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 말소기준권리는 2023.08.25. 서울축산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 734,400,000원입니다. 이후 설정된 주식회사청연 근저당권 500,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다.
현재 최저매각가는 207,446,000원으로 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 가격이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 같은 누메르A동B동C동의 경매 비교 통계는 평균 유찰 횟수가 4.5회이고 낙찰률이 0.0%로 나타나, 근린시설 특유의 환금성과 수요층을 더 엄격하게 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65152 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1409 누메르 비동 지1층4호 · 도로명 경기도 파주시 가온로 210 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 3층 건물 내 지1층4호 · 사용승인 2022.08.31 |
| 현황 특이사항 | 공부상 지1층이나 서측 도로 기준으로는 현황 1층 |
| 소유자 | 박재영 · 2023.08.25. 소유권이전 · 거래가액 872,201,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 864,000,000원 / 207,446,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 660,286,066원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 보증금 인수형 구조가 아니며 매각물건명세서에도 인수권리 및 법정지상권이 해당 없다고 명시되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 2024.09.24. 설정된 주식회사청연의 500,000,000원 근저당권은 말소기준권리보다 뒤이므로 배당을 받지 못하더라도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저가는 207,446,000원으로 감정가 864,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 근린시설은 아파트처럼 동일 면적의 반복 실거래를 바로 대입하기 어렵고 이 사건에서 직접 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않습니다. 따라서 가격 평가는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 상권, 임대 가능성, 공실 위험, 예상 수익률과 재매각 가능성을 기준으로 다시 해야 합니다.
| 구분 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 864,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 207,446,000원 | 4회 유찰 · 감정가 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 145,212,200원 | 감정가 17% |
| 6회 유찰 시 | 101,648,540원 | 감정가 12% |
| 비교 경매 통계 | 평균 4.5회 유찰 | 낙찰률 0.0% |
③ 예상배당표 (매각가 207,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,704,244원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 734,400,000원 | 203,741,756원 |
| 2. 근저당 · 주식회사청연 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 1,234,400,000원 중 203,741,756원이 배당되고 1,030,658,244원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 이 미배당은 후순위 권리 소멸과 별개의 채권자 손실 구간이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 와동동 지산중학교 남동측 인근으로, 아파트·연립주택·근린생활시설·공원·학교가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로 노출. 서측 약 25m, 남측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 공부상 지1층이지만 서측 도로 기준 현황은 1층으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물이며 사용승인일은 2022.08.31입니다. 기본 위생·급배수·전기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하고, 감정요항표에는 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약허가구역 관련 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 층 표기는 지1층이지만 도로 기준 체감층은 1층이라는 점이 영업성 판단에서 중요합니다.
- 환금성. 동일 단지 비교 경매 통계상 평균 유찰 4.5회, 낙찰률 0.0%입니다. 아파트형 주거상품보다 매수층이 제한되는 근린시설이라는 점을 가격에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대료 실사. 실거래 비교가격 대신 현재 주변 소매점 임대료·보증금·공실기간을 확인해 예상 수익률을 직접 계산해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 가격 때문인지, 공실·상권·점포 접근성·업종 제한 등 다른 이유가 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 현황층 확인. 공부상 지1층이나 서측 도로 기준 현황 1층입니다. 실제 출입구, 도로 노출, 간판 가시성, 보행 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 상가 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 채권액이 매각대금을 크게 초과해 미배당이 발생하지만, 현재 자료상 후순위 근저당 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권은 매각으로 소멸하며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 864,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 207,446,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 가격이 없어 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 저평가를 확정할 수 없습니다. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 4.5회와 낙찰률 0.0%도 환금성 검증이 필요하다는 신호입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 수익성 검증 후 판단. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라 실제로 임대되고 다시 팔릴 수 있는 가격인지 확인하는 데 있습니다.
