의정부지방법원 2025타경65152. 파주시 와동동 누메르 B동 지1층 4호로, 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 소유자 박재영은 2023.08.25. 거래가 872,201,100원에 소유권을 취득했고, 같은 날 서울축산업협동조합 앞으로 채권최고액 734,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 주식회사청연의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 임차인도 없어 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득액은 최저매각가와 같은 296,352,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가 864,000,000원의 34.3%이지만, 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 큰 할인폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65152 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1409 누메르 비동 지1층4호 · 경기도 파주시 가온로 210 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 3층 건물 내 지1층 4호 · 사용승인일 2022.08.31 |
| 소유자 | 박재영 (2023.08.25. 거래가 872,201,100원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 864,000,000원 / 296,352,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 660,286,066원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 현황 참고 | 공부상 지1층이나 서측 도로 기준으로는 현황 1층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2023.08.25. 서울축산업협동조합 근저당권이며, 이후의 주식회사청연 근저당권과 서울축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.04.05. 주식회사청연의 가압류는 2024.09.25. 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 296,352,000원으로 감정가 864,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰돼 표면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 제1종근린생활시설(소매점)이고, 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않아 실질취득액 296,352,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단하기 어렵습니다.
| 구분 | 금액·지표 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 864,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 296,352,000원 | 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 실질취득 | 296,352,000원 | 매수인 인수 0원 반영 |
| 누메르 평균 유찰 | 3.8회 | 현재 회차와 유사한 유찰 누적 |
| 누메르 매각률 | 0% | 낙찰 수요를 보수적으로 확인할 지표 |
③ 예상배당표 (매각가 296,352,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,948,928원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 734,400,000원 | 291,403,072원 |
| 2. 근저당 · 주식회사청연 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액은 1,234,400,000원, 채권자 예상배당은 291,403,072원이며 미배당액은 942,996,928원입니다. 신청채권자 청구액 660,286,066원도 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 제1종근린생활시설인 소매점입니다. 공부상 지1층이지만 서측 도로를 기준으로는 현황 1층입니다.
- 입지. 파주시 와동동 지산중학교 남동측 인근으로, 아파트단지·연립주택·근린생활시설·공원·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 25m, 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 사용승인일은 2022.08.31이며, 위생·급배수·전기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,559,000원/㎡입니다. 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다. 다만 도로 높이에 따른 실질 층수는 현장 동선·노출도와 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 누메르 A동·B동·C동은 38세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰은 3.8회, 매각률은 0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실질취득액 296,352,000원을 인근 동일 용도 근린시설의 매매가·임대료·공실률과 직접 대조해야 합니다.
- 현황 층수. 공부상 지1층이나 서측 도로 기준 현황 1층입니다. 출입구 위치·가시성·보행 접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 예정 업종의 인허가 가능 여부와 관리규약을 확인해야 합니다.
- 점유·인도. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공용비용. 관리비와 공용부분 관련 미납액이 있는지 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 942,996,928원은 매수인 인수액이 아닙니다. 등기부와 매각물건명세서의 변동 여부를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고 실질취득액은 현재 최저가와 같은 296,352,000원입니다.
하지만 현재 가격이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 투자 매력을 확정할 수는 없습니다. 동일 면적 실거래 비교자료가 없고, 근린시설이라는 용도 특성에 더해 누메르 경매 통계도 평균 3.8회 유찰·매각률 0%입니다. 권리분석은 합격이지만 가격과 환금성 판단은 보류. 실제 임대수익과 공실 위험, 현황 1층의 접근성, 향후 재매각 가능성을 검증한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.