의정부지방법원 2025타경65153. 경기도 고양시 일산동구 사리현동 441-16, 2층 203호 다세대주택입니다. 공부상 다세대주택이고, 감정 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 감정가는 140,000,000원, 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 137,000,000원입니다.
권리분석의 결론을 먼저 말하면, 숫자만 보면 위험해 보입니다. 임차권등기된 임차인 오형준의 보증금은 137,000,000원이고, 전입은 2020.05.15, 확정일자는 2020.04.24입니다. 말소기준으로 제공된 갑구 4번 압류 2022.01.27보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 그러나 이 사건 notes에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었다고 되어 있습니다. 따라서 이 임차인 인수는 실질 0원*으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 441-16 2층203호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 현대힐타운202동 · 대상면적 50.23㎡ |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 제2층 제203호 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.06.15. 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 137,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 확약서가 승부처
실제 임차인은 1명입니다. tenants 데이터상 오형준은 보증기관 승계나 중복신고자가 아니며, is_guarantor와 is_subrogation 모두 false입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 보증금 137,000,000원짜리 실제 임차인 1명으로 보고, 그 임차인에 대해 notes의 확약서가 적용되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계/확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오형준 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 137,000,000원 | 2020.05.15 | 2020.04.24 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약 적용 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’ 기준
제공된 실거래 표본은 현대힐타운202동, 대상면적 50.23㎡와 면적 매칭된 4건입니다. 거래 표본은 2021년~2022년 자료이고, 평균 거래가는 148,750,000원입니다. 확약서가 유효하다는 전제에서 이 물건의 실질취득은 68,600,000원이므로, 실거래 평균 대비 46.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 52.2㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.08 | 52.2㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 52.2㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 50.23㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 148,750,000원 |
여기서 절대 하면 안 되는 해석은 “최저가가 6,860만 원이라 싸다”입니다. 이 사건은 대항력 임차인이 있으므로 원칙상 인수액을 더해야 하고, 확약서가 있기 때문에 비로소 실질취득 68,600,000원으로 비교할 수 있습니다. 즉 메리트의 근거는 단순 최저가가 아니라 확약서로 인수 부담이 실질 제거되었다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 임차인 오형준 보증금 | 137,000,000원 | 66,965,200원 | 룰상 부족분 70,034,800원 · 확약서로 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 462,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 137,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다. 위 배당표는 제공 데이터의 추정 배당 구조이며, 확약서가 적용되지 않는 경우의 룰상 인수 부족분은 70,034,800원입니다.
④ 회차별 인수 구조 (확약 전 룰상 계산)
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 68,600,000원 | 70,034,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 48,020,000원 | 90,244,360원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 33,614,000원 | 104,391,052원 | 0원* |
*실질 인수 0원은 notes의 “대항력 포기·임차권등기 말소 동의” 확약서가 유효하고, 오형준 임차인에게 적용된다는 전제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 벽제초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 다세대주택 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 제2층 제203호이며, 기본적인 전기설비·위생 및 급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 토지면적은 642.0㎡, 공시지가는 507,700원/㎡입니다.
- 환금성. 현대힐타운202동은 총 11세대, 사용승인일 2014.06.25로 제공되어 있습니다. 실거래 표본은 4건이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.20.자 주택도시보증공사 확약서의 문구, 제출 주체, 적용 임차인, 임차권등기 말소 동의 범위를 원본으로 확인하세요.
- 실질취득 기준으로 계산. 확약서가 유효하면 실질취득은 68,600,000원입니다. 확약서가 깨지면 룰상 부족분 70,034,800원을 더해 보수적으로 봐야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. tenants 데이터 기준 실제 임차인은 오형준 1명이고, 보증기관 승계·중복신고로 보증금을 합산하는 구조는 아닙니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 배당 차감을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현 점유자, 임차권등기 말소 절차, 인도 가능성을 현장과 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 “가격”보다 “확약서”가 먼저다
현재 회차 실질취득이 68,600,000원으로 보이는 이유는 단순히 2회 유찰됐기 때문이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 137,000,000원이 낙찰가를 넘기 때문에, 원칙적으로는 부족분 70,034,800원이 매수인 인수로 남습니다. 이 사건의 가격 메리트는 오직 notes에 기재된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 유효하다는 전제 위에서만 성립합니다. 확약서가 확인되면 실질취득 68,600,000원, 실거래 평균 대비 46.1%의 할인형 물건입니다. 확인되지 않으면 대항력 인수형 물건으로 다시 계산해야 합니다. 결론은 명확합니다. 확약서 확인 전 입찰 금지, 확인 후 가격 검토.
